我国房地产发展及小产权房合法化剖析.docVIP

我国房地产发展及小产权房合法化剖析 　　【摘要】我国房价过高已经成为一个严重的社会问题，影响到我们的正常生活。造成房地产大幅上涨的主要原因是：我国土地政策诸多弊端影响土地合理利用，房地产投机行为造成房产泡沫。亟待通过国家法律政策层面解决这些问题。同时要尽快解决我国小产房合法化问题，国家应当允许集体土地流转，同时应该尽快通过相关法律措施使集体土地上的小产权房尽快流转开来，从而达到农民、城市居民和国家三方共赢的局面。 　　【关键词】房地产业；房地产发展、小产权房、合法化 　　当今社会房价过高已经成为一个严重的问题，严重影响人们的生活，近年来房地产业由新兴产业变为经济增长的重要动力。最近几年房价迅速回升并大幅上涨，有的地区上涨甚至超过50%，现在的情形是：60后、70初的人们依靠福利分房得以安居；75后、80初的人依靠实打实干买房买车奔小康；85后、90初的我们没有福利分房，实打实干近年才能勉强付个首付，接下来的20年甚至更长久的时间都要为房贷而活，甚至很多人都买不起房，只能“望房兴叹”，于是产生了“蜗居”、“蚁族”、“裸婚”。所以房价问题已经成为困扰我们的主要问题，只有解决了这一问题我们才能安居乐业，但是依靠我们个人的力量是不可行的，这是一个社会的普遍问题。 　　一、我国的房地产发展现状 　　房价过高问题与房地产业存在的问题有着密切的联系；一方面，房地产开发结构失衡，有效供给不足，人民所需的经济适用房不足，高档次商品房大量空置；另一方面，房地产市场投机严重，例如温州炒房团等，增加了房屋空置率；一系列问题从不同的方面导致了房价的上涨，哄抬物价，房地产法律体制的不完善让不断升高的房价无法得到有效的抑制，进而又影响到了房地产市场秩序的严重混乱。 　　（一）我国土地政策诸多弊端影响土地合理利用 　　一个国家的经济首先得符合这个国家的经济发展战略，国家的制度不同，国情不同，发展战略也就不同，所以房地产经济也得国家的经济发展战略。我国是社会主义初级阶段的发展中国家，土地归国家和集体所有，这就要求我国的房地产经济由我国的特色。要发展房地产经济，就的使用土地，我国在土地所有问题上已经形成了明确的土地共有制度，而是用制度正经历着由行政划拨到有偿使用的变革，但是这种变革也随着时间的推移和经济的发展，也暴露许多的弊端：一些土地的不到合理利用；一些申请用地者多要地，要好地，甚至违章建设和非法占地，而且土使用效率低造成宝贵的土地制造资源浪费；一些单位非法转让，出租土地，成为新生的“土地主”，给国家的土地管理带来不便；而且土地的行政划拨没有公开性和竞争性，这也是社会无法进行有效的监督，这也为社会的不安造成一定的影响。随着这些弊端的影响扩大化，政府也推出了一系列的改革措施，即国有土地使用权的出让，可以是拍卖，招标或双方协议的方式，还规定了不同类型土地使用的使用年限，还出台了一系列的法律保障，这使得土地的使用率大大提高，这也使得我国的房地产向着良好趋势的发展。 　　（二）房地产投机行为造成房产泡沫 　　有着良好的经济环境，使得许多有人开始向房地产经济方面投资和开发。房地产投资有几个特点：（1）投资数量大，且回收周期比较长；（2）容易获得金融机构的支持；（3）受政策影响大，限制因素多；（4）抵制通货膨胀的影响，实现保值和增值；（5）流动性低。基于增资保值的心理，一些人不是真正的的投资，而是投机，虽然有一些积极作用，但是消极作用也比较大，他们专注于房地产的市场流通。他们购买房地产不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活需要，这样使得房价被炒得很高，使许多想买住房的人买不起住房，而那些投机者有房却没有得到很好的利用，使得资源的利用很不合理。这也使开发者开发出更多的房，浪费更多的土地资源，当供大于求时就产生了房地产经济泡沫，从而引发一系列的不良影响。许多人想买房，却因为房价高而买不起，而一些人却有闲置的房，为了赚取利益不愿意卖，造成恶性循环，这也是国家正在努力解决的问题，期待出台好的政策，尽快出台房产税，以解决这一问题。 　　二、 我国小产权房存在的客观原因及意义 　　小产权房问题源于我国土地资源的城乡二元分割。按规定，集体所有的土地只有在被征为国有土地后才能进行商品房建设，在城市商品房价格狂飙之前，处于法规边缘地带的小产权房并不引人注目。只有当城市商品房每平方米价格动辄上万，小产权房成为低收入阶层的不二之选时，这才突显为社会问题。因此，这一问题应该辩证地分析。简单地没收、粗暴地拆除或者一味放任自流都于事无补，反而会引起新的社会矛盾。 　　我们应该看到，小产权房的存在有着它的客观原因。一方面，我国的城市化进程加速必然会推进城郊农村住宅建设；另一方面，仅为城市大产权房价格一半的诱惑，也成为城市消费者追捧的主要原因。其存在的积极意义起码有这么几条