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我国房地产市场竞争乱象剖析 　　[摘要]房地产市场是我国市场经济体制中最具典型代表性的行业市场。土地资源稀缺性的特点决定了房地产行业市场的相对垄断性，房地产业在社会经济发展中极其重要，尤其是对资本积累意义重大，所以竞争异常激烈，市场竞争乱象丛生。研究乱象背后的原因，积极探讨房地产市场规范发展道路有利于本行业乃至整体市场经济的运行发展。 　　[关键词]房地产；市场特性；竞争乱象；规范 　　[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.04.117 　　近年来，随着我国社会经济的发展和住房制度改革的深化，我国房地产业发展快速，房地产市场竞争日趋激烈，竞争乱象层出，研究如何规范房地产市场竞争意义重大。 　　1房地产市场竞争 　　房地产市场蕴含两层意思，首先，其交易的内容上包含了房产和地产两个领域或场所；其次，房地产市场交易活动又包含买卖、租凭、抵押等关系 。通常可以按照组成要素来划分房地产市场的类别，包括土 地市场和房产市场，其中土 地市场也包括其买卖、租赁等市场。房产市场既包括其房产买卖、租赁市场，又包括因房产衍生的资金市场、劳务市场、技术信息市场等。 　　房地产市场具有调节房地产行业发展的作用，具体表现在： 　　（1）直接作用。房地产市场首先的作用就是促进房地产资源的有效配置。从而使房地产的价值和使用价值得以实现。提高房地产业的经济效益和社会效益，确保房地产建设资金的良性循环投资和使用，最终促进全社会房地产资源的高效配置。 　　（2）间接作用。有利于促进社会再生产，带动建筑业、装修业、建材工业、家具业、五金家电业等诸多产业发展。 　　（3）终极目标。房地产市场最终的目标就是引导居民对房地产需求与消费结构合理化，最终改善居民的居住条件，提高居民的居住水平。 　　房地产市场竞争是指买卖各方在房地产市场交易活动过程中为确保自身能够实现最大的利益而展开的各种竞争、博弈关系。根据竞争的主体类型又可分为三类：即买卖双方的竞争、卖方之间的竞争以及买方之间的竞争。 　　在买卖双方的竞争中，卖方为了利润最大化，想法贵卖，因此会极力谋求抬高价格；买方为了节约成本，设法贱买，所以会极力谋求降低价格。最终成交价格的确定取决于买卖双方对价格的博弈较量。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常可以将房地产市场区分为卖方市场和买方市场两种类型。卖方市场是房地产供不应求，也就是房子的需求量大于房子的供给量，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，也就是房子的供给量大于房子的需求量，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。 　　2房地产市场竞争的主要特性 　　房地产市场竞争要遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，但作为一种特殊商品，房地产市场竞争还有以下特性： 　　2.1行业市场受政府指导 　　目前，中国政府对房地产市场的干预实施温和政策，实施国家宏观调控，同时，充分利用市场竞争机制，兼顾规范市场和搞活市场。房地产行业是一个政府监管最严格的行业。因为政府控制土地供应、城市规划、房地产开发于一体，直接控制地区的住房发展模式。从选址、设计、施工、验收、物业、销售，地方政府几乎每一个环节都要严格审批和监督。 　　2.2市场竞争存在差异性 　　房地产市场竞争的差异性表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，有些是生活区、有些是商业区、有些是工业区、有些是行政区，等等，房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性决定各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响往往限于局部地区；同时，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，这种差异性是由于人口、经济、地理、交通、环境、教育、文化等因素的影响带来的。 　　2.3房地产交易呈现多样性 　　多样性一方面表现在交易物及交易关系上，房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。另一方面表现在交易方式上，交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 　　2.4市场调节和政府指导的双重性 　　土地是一个国家的居民生活必需的资源，这就决定了房地产是一种特殊的商品，它不能由交易市场完全定价。因此，交易和非交易是房地产市场竞争的双重特征。如果房地产市场完全有市场竞争来调节，那么居民购买力唯一决定着房地产资源的分配，这将导致许多没有购买力的公民失去居住权。由于市场调节只承认购买力，不承认生活的公平权，房地产产品的双重性质，决定了只通过市场调节不能保证居住权，还要发挥政府在市场中的调节功能。 　　2.5房地产市场供求的不平衡性 　　房地产在空间上是不可流动的，房地产的不可流动性决定了房地产市场是无法通过土地要素的流动来调节供求均衡封