我国房地产企业多元化融资之路初析.docVIP

我国房地产企业多元化融资之路初析 　　一、我国房地产融资现状及多元化发展的必然性 　　房地产业作为我国经济增长的支柱型产业，建设规模、投入成本之巨大，使其具备了资金密集型产业特征。金融支持亦成为保障其稳步发展不可或缺的重要元素。目前，我国房地产融资主要渠道有银行信贷、证券融资和信托融资三种，其中尤以商业银行贷款为主。这种较为单一的融资模式，一方面是我国资本市场不完善的表现；另一方面也会对房地产市场发展产生一定的限制和负面影响。 　　首先，单一融资渠道将风险集中在了银行和房地产业内部，不利于风险分摊和疏导。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等形式，将资金注入到房地产市场。房地产业运作平稳有序，商业银行则利润丰厚；房地产业过热或萎靡不振，商业银行则通过资金链将其中的市场风险和信用风险引回至银行内部，而一旦出现此情况，一方面会加大商业银行不良资产占比，另一方面商业银行将对房地产业进行重新评估和预期，这可能导致投资下降，从而引致房地产市场新一轮恶化。 　　其次，融资渠道稀缺使房地产企业成为被动的市场接受方，易受到资金缺乏制约，不利于企业乃至整个行业的稳定发展。另外，由于我国房地产业过热的特殊性，一系列防热控制措施出台，加之国内银行信贷收缩等大的宏观环境变化，房地产融资困境加剧。 　　再次，不利于资本市场发展，降低社会资本使用效率和盈利率。融资渠道狭窄的另一面，实际上是投资渠道的不畅通，其他社会资本难以参与到房地产行业，也很难从中获利，这既是对资本的一种浪费，也阻碍了资本市场的自由发展。 　　最后，纵观国外房地产市场融资之路，无不经历由单一向多元、由封闭到开放的发展过程。目前，发达国家大多已具备丰富的房地产金融产品，并形成了有效、系统、多层次的市场运作体系，这不仅是资本市场活跃和繁荣的标志，也保障了房地产行业、企业的平稳发展，同时还为不同投资群体提供了更多的投资机会。 　　因此，告别单一融资渠道、寻求多元化融资模式是我国房地产企业发展的必然之路。 　　二、多元融资模式解析 　　国内学者普遍认为，我国房地产多元融资体系建立以“一个核心、两类机构、双元组织”为宜。“一个核心”是指国家建立房地产金融中心，其地位类似于房地产金融体系中的“中央银行”，其职能在于统帅和调控房地产融资活动。“两类机构”则是指房地产金融机构既有专门的也有兼理的，房地产金融业务在其金融活动中占主导者为专门机构，非主导者为兼理。而“双元组织”是指银行与非银行房地产金融操作组织，在银行系统内可设专门的住宅银行、国家土地银行，以及在兼理的商业银行下设房贷部或房地产信托投资公司等；在非银行系统内可以有住房公积金管理中心以及住房信用合作社、住房（互助）协会等，同时还应拓宽保险公司的业务并应允其他资质条件具备的非银行金融组织涉足房地产金融业务。 　　此种房地产金融体系充分考虑到各个目标群体的融资需求，可以保证从宏观整体房地产行业到微观企业项目信贷不同层面均可得到满意的金融服务。 　　在实操层面，目前国内外存在多种房地产融资模式，适应于我国房地产企业现阶段发展融资需求的模式主要有：金融机构贷款（以银行为主体，包括垫资和预售款）、房地产信托投资基金（REITS）、债券融资、股权融资（包括私募）、境外资本、房地产租赁、项目融资等。目前，我国的房地产融资主体仍然以银行为主，同时存在着多种多样的组合模式，包括以上提及的融资模式的自由组合，二元或多元融资的方式并存。根据国内融资现状而言，笔者认为目前最适宜我国房地产业发展的融资模式为：以银行信贷与其他一种融资工具相结合的二元融资模式为主体，同时结合不同房地产项目的特点，在不同项目、项目的不同阶段采取多种融资模式并行的方式。通过分析美国、新加坡、香港等发达国家、地区的房地产融资模式，同时结合我国现行的房地产金融政策和发展现状，笔者认为在众多的组合融资模式中，银行贷款与房地产信托投资基金（REITS）相结合的方式最具有可行性和发展前景，能够在实现房地产融资多元化、破解融资难题方面发挥重要作用。 　　三、多元化融资发展困境 　　我国房地产业从上世纪80年代起步，1999年开始进入市场化改革快速推进阶段。虽然经过30余年的发展，但是房地产行业的融资方式仍然以银行信贷为主体，除少部分大型房地产企业通过上市的方式融资外，其他方式的融资渠道并不畅通。通过分析现阶段我国房地产业的融资困境可以发现，导致其多元化发展缓慢的原因主要有以下几个方面。 　　1.制度建设滞后，房地产市场发展成熟度不高 　　改革开放以来，我国的制度建设一直持谨慎态度，以稳步发展为主线。改革过程往往采取由点到面循序渐进的推广方式，金融制度的改革同样遵循这样的路径，不会一蹴而就。但在制度建设过程中，金融制度的创新存在严重的