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我国房地产价格政府规制完美建议 　　【摘要】房地产业是我国国民经济的重要支柱性产业，作为一种特殊商品，仅依靠市场调节机制无法长效健康发展，需要政府规制的高效介入加以调节管控。文章立足我国房地产市场现状，以房地产价格视角对我国房地产发展问题及政府规制进行研究和探讨，并就其中出现的一些突出问题，提出完善我国房地产价格政府规制的法律建议。 　　【关键词】房地产价格 政府规制 法律建议 　　【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 　　近年来，我国房地产市场发展势头迅猛，并带动其他产业联动跟进，成为推动经济发展的重要力量。然而我国房地产业在发展过程中也出现了诸多问题，如市场过热导致房价过高和房价上涨过快、投机活动猖獗、房地产泡沫过大等等。这些都给我国房地产市场和房地产业的健康发展带来危害，也影响到了我国国民经济的平稳高效运行。就目前我国房地产市场发展而言，其体现出较为严重的市场调节失灵的问题，尤其需要政府以强势姿态介入，找准问题点施以有效对策，其中以法律规制为工具对我国房地产市场进行管控和调整尤显必要①。 　　房地产价格及其特征 　　我国房地产市场流通的主要商品为城镇商品房，即通过国家宏观调控和房地产市场自行调节而形成的城镇商品房价格，也称为“商品房价格”或“房价”。对于房地产价格的具体确认标准，目前学界说法不一，如有学者认为房价应以“一方为取得另一方的房屋所有权和土地使用权而支付的对价”为房价确认标准，也有学者认为应从房地产市场结构特征来进行界定，房价即为一般房产价格和土地价格的统一体，其应包括土地买卖及开发费用、房屋开发建设费用、各种配套费用、开发商利润以及相关国家税费等。本文以马克思经济学理论中对价格的描述为理论基础，认为房价应集中表现为房屋开发建设成本及开发商利润，是商品房劳动价值的货币表现。房地产价格通常具有以下几个特征： 　　价格形式的多样性。考虑商品房这一商品的特殊性，其使用时间长，具有不可移动性，整体性强，价值大，不同的销售者对商品房的交易方式也不尽相同。通常房地产价格可以采用买卖价格、抵押价格、出租价格、期房价格、现房价格、内部价格等方式作为定价方式。不同的房地产价格方式加大了我国政府对房地产价格的管控规制难度。 　　价格形式的复杂性。房地产作为一种关系国计民生的重要支柱性产业，其不仅受到市场价值规律的作用，而且也受到社会经济发展环境和人们生活习惯及消费能力的影响，同时国家政府考虑民生需求，也会对房地产价格进行管控调节。受政治、经济和社会三重因素的综合影响，房地产价格的构成和界定标准具有一定复杂性。 　　价格认定的差异性。通常就市场经济内的商品而言，同类商品具有类似的成本和利润构成，也就具备同等价格。房地产价格却不然，首先房地产的不可移动性决定了其具有一定自然垄断性，其次房地产价格的形成机制和影响因素具有复杂性，其交易方式具有多样性，这就决定了房地产价格的差异性。房地产价格会随时间和地点等的不同而有较大差别，这就要求我国政府在对房地产价格进行管控规制时，充分考虑实际情况，因地制宜，区别对待。 　　另外，房地产价格还具有较强的影响力。房地产业同国民经济中许多产业都有直接或间接联系，如金融、建筑、制造、金属、机械、木材、水泥、设计、装修、家电等，同时房产同人们的生活水平息息相关，因而房地产价格也会影响到居民生活水平、社会福利水平、社会保障体系等等，房地产价格所产生的联动效应和乘数效应不容小觑，这也对我国政府有效管控规制房地产价格提出了挑战②。 　　房地产价格政府规制及其现状 　　政府规制及其特征。规制一词是同政府制度相伴而生的，往往是指政府行政机构通过法律、规章、命令、裁决等形式主动履行调节和管理职责的政府行为。具体到房地产市场，政府规制是指在市场经济条件下，政府行政管理机构为调整市场失灵行为产生的偏差而通过一定法律制度以及颁布新的法律制度对市场经济活动进行干预、管理、约束、调整等的行为。 　　政府规制具有以下特征：其一，管理性。政府规制首先是一种政府行为，也是政府履行市场经济管理的实践表现和必然方式。政府规制是现代政府的职能之一，是政府管理经济必不可少的途径，也是政府管理经济的本质要求。其二，法治性。政府规制以一定法律和规章为基础，同时也以法律和规章为工具。政府规制是政府行政机关依据法律规定享受的权利和需要履行的义务，其行为必须要严格遵循法制准则，依法行政，不能随意干预市场经济正常运行。其三，公益性。政府规制调整管控房地产价格是出于社会公共利益的目标，代表的是人民群众的利益诉求，其所有行为必须建立在维护社会公共利益的基础上，并力求实现社会公共利益的最大化。公益性也是政府规制区别于其他管理形式的主要特征。其四，强制性。政府规制的对象是市场经济和实施市场经济的主体，并往往会采用法律、政策、规