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房地产建设工程造价全程控制管理剖析 　　摘要：房地产项目的造价控制与管理，是企业为实现管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动，本文从决策、设计、施工、决算等方面进行了造价分析，最后提出了控制管理措施与手段。 　　 关键词：房地产 工程造价 控制 管理 　　Abstract: the real estate project cost control and management, is the enterprise management to achieve goals that cost control, price, pricing system activity, this paper, from the decision, design, construction and final accounts of the cost analysis, finally puts forward the control management measures and means. 　　Keywords: real estate project cost control management 　　 　　 　　 中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号： 　　 就房地产项目而言，其工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工建造、竣工结算、交付使用等项目开发全过程的一等系列操作进行规划、协调监督、控制和总体评价，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。本文主要从以下几个方面进行分析： 　　 一、决策阶段的造价控制 　　 房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。在投资方案的决策时，需要进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险程度，对影响项目造价的高风险性因素进行重点控制。 　　 （一）实行招投标，优选设计方案。引入竞争机制，通过公开招投标的形式进行设计单位与设计方案的双重比选，通过考核以往工程成果与设计人员、设计单位资质，确定优秀的设计单位和工作团队，以保证工程设计的质量，提高工程设计的先进性、合理性和准确性，避免因设计质量问题出现工程洽商；同时通过招投标进行设计方案比选，以获得多种设计思路，从投标设计成果中选择性价比高的产品配置， 避免因工程设计落后，影响产品打造进而导致销售不畅，造成投资损失。 　　 （二）积极实行限额设计。限额设计是工程建设过程中行之有效的造价控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。通过限额设计，框定投资上限与设计标准，以上限对投资进行量化控制，杜绝随意支出。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法，可充分实现对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制。 　　 （三）运用价值工程原理优化设计方案。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。 　　 二、规划设计及单体施工图设计阶段 　　 该阶段是体现投资估算的实施阶段，是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现，是项目计划的具体化，属于对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点，该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。 　　 （一）总平面规划设计 　　 合理确定容积率、建筑密度，在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；结合城市基础设施资源情况，对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计，其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留，污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计，各专业设计应统一规划、合理布局，兼顾施工操作的可实施性。 　　 （二）单体施工图设计阶段 　　 该阶段应采用限额设计的办法，将重点放在施工图审查工作上，通过施工图预算，将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面： 　　 1、桩基设计方面：在多层住宅中，据测算，桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择。以多层住宅项目常用的两种桩型进行对比，其结果见表（一）。 　　 表（一）桩型分析对比表 　　 桩型 桩身 可比单方造价 施工特点 　　 沉管灌注桩 桩长15m 　　 桩径Φ500 64元/㎡ 1、桩身易出现缩颈、离析、断桩等现象 　　 2、桩身断面较大，挤土效应明显 　　 3、振动法施工，对环境影响较大 　　 4、施工速度快，但桩身需养护28天后方可加载 　　 预制PHC管桩 桩长4