房改房物业管理之剖析.docVIP

房改房物业管理之剖析 　　摘要：房改房产生的历史背景：业主已经购买的房屋可以称为房改房。这是在计划经济体制下我国所形成的保障性住房的一种制度，按照优惠价格购买的单位自建的职工原承租的公有住房。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房（即公房私有化）。 　　关键词：房改房；物业管理 　　中图分类号：F291.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）009-0000-02 　　一、房改房的几个特点 　　（一）购房主体的特定性：房改房的私有化能够享受一定的优惠政策，国家对于购买房改房的对象以及主体进行相应的明确的规定。 　　（二）作为家庭可以购买公有住房，但是仅仅具有一次购买的权利。 　　（三）房改房具有福利性以及政策优惠的性质。这种福利和优惠的性质是不参照市场价格的，销售房改房的单位对单位的原有的住房进行改造，然后将房子以标准的价格或者是成本价销售给本单位职工，所以作为房改房来讲还要根据职工所在单位的支撑以及级别来享受不同的待遇。 　　（四）房改房对于产权具有一定程度的限制，职工不得将购入的房屋进行出售或者是在为所在单位工作一定年限之后才能够进行出售。 　　（五）土地使用权以划拨的方式取得：因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金。已购公有住房上市出售时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。 　　二、存在的问题 　　（一）小区硬件设施落后给物业管理带来很大困难 　　现在物业管理公司所管辖的都是原来单位房改房，规模小，硬件基础差，功能逐渐显露出不完善的地方。且部分楼宇年久失修，墙体陈旧，电线路老化严重，供水及供电设备均为老式设计，已经无法应对居民日益增加的需求的需要；设施陈旧，设计不合理，很多房改房尚未安装电梯，就算有电梯的高层，由于运行时间长，有些已达十几年，且得不到专业的维护保养，时常发生故障，常规的维修已经无法解决问题；住宅小区道路狭窄，前期没有规划停车位或停车位过少，导致私家车无处停靠，停车状况比较混乱；老旧小区基本上以独体楼为主，存在安保死角，小区因为存在多方面的问题已成为治安案件高发区域，安全得不到保障；以前只是环卫工人兼顾小区公共区域的卫生，楼道内的卫生长期无人清洁，只是居民轮流或自发的进行清洁；缺乏绿地及健身娱乐设施。 　　（二）业主的物业管理消费观念尚未形成 　　由于人们对于物业管理这种商品的观念存在一定的理解误区，所以物业费的收缴非常困难。通过98年的我国住房制度的改革，使得业主有了具有对房屋的拥有权，在这个过程中已经形成了房子作为一种商品的概念，虽然房子作为一种商品的理念已经深入人心，但是物业作为一种商品的形式还有没被人们完全接受。并且随着各种管理成本以及消耗性成本的不断攀升，这使得我国很多小区的物业已经是入不敷出。由于很多的业务还停留在单位福利房的思想上，一般来讲这部分居民收入较低，承担起物业费较为吃力，已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意或只愿意付很少的的管理费。导致收费难成了目前物业管理公司最头痛的问题。 　　（三）双向选择机制尚未建立，市场竞争环境还未形成 　　居住小区的业主对物业及设施拥有所有权和使用权，有权选择行业中专业化程度高、操作规范、服务质量好、信誉高的物业管理机构；公开竞争使更多企业涌入市场，为业主提供多项选择渠道。竞争机制的运行促使物业管理企业只能通过不断改善服务态度，提高服务质量，提高物业管理整体水平，塑造企业良好形象，去争取更多的客户。说到底业主、物管企业可双向选择。 　　（四）物业管理收费标准低，收费难，行业亏损严重 　　1.据广州物业管理业内人士介绍，在普通居住小区物业管理费的缴费率不到60%，绝大多数小区都存在着欠交物业管理费的现象。广州就约有20%的业主拒交管理费。以广州物业管理有限公司三个物业小区为例：寺贝底侧住宅楼120户，环卫、保安、绿化三项有偿服务的基本项目收费标准仅为20元/月/户，在全市同类小区标准来说是最低的，根本无法保证物业公司健康运营；黑山管理处小区193户，也仅0.5元/月/?O，虽说收缴率达95%，但也无法维持正常运营；南铁华庭小区虽说收费为1元/月/?O，但收缴率却只有50%，一年下来，物业公司仅这三个物业小区就亏损达132.97万，长期的亏损运营导致物业管理无法生存。 　　2.开发项目在规划、设计、施工阶段留下来的问题，在业主入住后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满。小区在开发建设中遗留下的建设质量问题，建筑材料使用了不合格产品，使业主生活跟着遭殃。业主对上诉问题的不满情绪最为激烈，并把这种不满情绪加注到物业管理企业，物业公司没法解决时，业主就趁机无故拖欠及拒交管理