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房地产企业经营风险剖析 　　摘 要：现金是企业管理的命脉。现金也像潘多拉的盒子，如果运用好就会带给企业无限机遇和活力，反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析，对房地产企业的经营风险提供参考。 　　关键词：现金流量；房地产；管理；建议 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章编号：1672-3309（2013）08-35-02 　　房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。 　　一、现金在房地产开发各阶段的流动 　　根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。 　　二、现金流动的预警指标 　　当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类： 　　（一）现金流量结构分析 　　一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。 　　（二）获利能力分析 　　根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。 　　1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。 　　2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。 　　（三）偿债能力分析 　　充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。 　　1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。 　　2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。 　　三、房地产企业现金管理方式 　　企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。 　　（一）房地产企业现金资金池管理 　　对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内