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村民安置房建设相关政策剖析 　　内容摘要：城镇化建设过程中，安置房建设已成为制约征地拆迁工作进展的关键性因素之一，本文选取宜昌市新区建设中，集体土地征地拆迁任务量最重、村民安置房建设规模最大，同时涵盖前期政策研究、中期建设和后期安置等各个方面，最具代表性的点军区做为范本，对集体土地征迁安置房建设相关政策进行了一些分析和研究，指出了现行安置政策存在的一些显性和隐形的矛盾，分析了产生的原因和逻辑关系，对完善现行的安置房政策提出了对策建议和几条具体探索措施。 　　关键词：集体土地 村民安置房 安置 成本 产权 　　中图分类号：F301.0 文献标识码： A 　　 　　随着宜昌市现代化特大城市建设步伐的加快，产生了大量征地拆迁，大量的农村集体土地转变为城市建设用地，农民赖以生存的土地被征收，传统生活方式被改变，出现了一个特殊群体——失地农民，大量失地农民的住房安置亟待解决，集体土地房屋拆迁补偿和安置工作日益成为各级政府需要面对的焦点和难点问题。与之对应的村民安置房政策如何制定、安置房如何规划、如何建设、如何分配成为制约和影响特大城市建设的一个关键性问题，研究我市城市化进程中的村民安置房建设问题，确保建设的良性发展，对拆迁安置工作的顺利开展、加快城市化的进程具有重要的现实意义。 　　一、村民安置房的基本含义及特性。 　　村民安置房，主要是指因城乡规划、土地开发等原因需要，对某区域内的集体土地上房屋进行拆迁安置，而由政府管理平台组织建设并专项用于征地拆迁安置的房屋。 　　拆根据相关法规及政策的规定，拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的房屋。另一类是因商业开发等因素进行拆迁，用地业主通过各种途径进行安置的房屋。因其安置对象是特定的拆迁安置户，该类房屋的买卖除受国家法律法规的规范之外，还受到当地政府地方性政策的约束。 　　村民安置房主要具有两大特性：首先，拆迁安置房是专为解决集体土地住宅拆迁安置问题而建设的不完全产权房，其建设管理事关拆迁安置补偿的公平合理及社会稳定；其次，拆迁安置房作为与普通商品房、定销商品房、经济适用房并存的一种住房保障供给方式，其建设及交易直接影响房地产市场走势。 　　二、点军区村民安置房建设现状及安置政策。 　　1、安置需求及现状。宜昌新区征迁范围共涉及点军区一乡两镇一街办，共24个村（居），计划征用集体土地总面积67800亩，涉及农业人口53212人，17401户，需拆除房屋10485栋（2013年度统计数据）。村民安置房建设项目共24个，设计建设总面积622.37万平方米，用地面积3303.76亩，总投资153.47亿元，估算总套数42300套。其中：已建成并入住小区2个，建筑面积5.9万平方米，可提供住房664套，在建项目6个，建筑面积103.8万平方米，总投资25.67亿元，可提供住房7327套，规划建设项目16个，建筑面积512.71万平方米，总投资136.7亿元，估算提供住房约34300套。 　　2、建设模式。目前，该区村民式安置房建设模主要有以下几种：（一）用地单位代建或共建，小杨家湾、西边冲与桥边滨河安置小区等主要采用与开发商合作共建模式，开发商与政府相关单位各自出资共同建设。（二）业主借资，政府主建。点军区目前安置房建设主要依赖业主借资，区安置办为业主建设。（三）区政府主建。点军区去年专门成立了“安置小区建设管理办公室”和“点军区城市建设发展有限公司”，负责安置小区集中代建工作。（四）BT代建。联棚大雁坝安置房项目实行BT模式，目前已开始建设。 　　3、安置政策。根据《点军区征地搬迁安置补偿办法》（点政发【2012】7号）文件的相关规定，该区集体土地房屋搬迁规划区内采取还建安置房和货币补偿两种方式进行，规划区外采取分散安置或集中还建安置；还建比例为确认面积1：1还建，每户最高不超过360平方米，购买基准价为560元，超过部分，20平方米以内实行综合成本价，21-40平方米内实行市场价。集中还建房建设综合成本价与安置房基准购买价之间的差价部分，由用地单位承担。 　　三、现行安置政策存在的矛盾 　　1、建设总量与实际安置需求的矛盾。 　　根据数据分析对比可以明显感到，点军区的村民安置房建设总量与需安置群众数量存在极大的不协调。全区已建成、在建和拟建村民安置房项目共计24个，建筑面积622.37万平方米，估算总房源42300套；同时，征迁土地67800亩集体土地上，需安置的农业人口53212人，17401户。基本上是每个村（居）有1个安置点，每户有2.5套房，每人1套房，人均安置房建筑面积达117平方米，安置房建设总量明显偏大。 　　2、用地需求与土地资源稀缺的矛盾。 　　建设现代化特大城市，其根本目的是通过加快城镇化水平，