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法律视角下房地产税收调控问题剖析 　　◆ 中图分类号：F810.42 文献标识码：A 　　内容摘要：房地产税收调控太过于强调增税，这增加了房地产的成本，且许多措施违反了税收法定原则及税收的契约性原则，背离了税收的基本功能。这使房地产税收调控无法达到预期效果。为此，必须重新认识税收的功能，合理评估税收的调控效果，严格界定各部门的职责，使房地产调控沿预想的方向发展。 　　关键词：房地产 税收调控 问题 路径 　　房地产十年调控遭致社会各界的诟病，关键是行政手段取代了市场，政府混淆了自己的角色定位。税收手段作为我国房地产调控的主要手段，其存在的问题真实反映了我国房地产市场宏观调控的问题症结。 　　房地产税收调控的运用 　　房地产宏观调控的主要对象是商品房，尤其是商品类住宅。相关的税收政策也是围绕商品类住宅而不断调整，其基本思路是遏制二手房的买卖。二手房买卖涉及的主要税收包括出售方缴纳的土地增值税、个人所得税、营业税等，受让方缴纳的契税等。2013年初国办发（2013）17号文规定：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。该文件一经公布，立即引起人们的恐慌，普遍认为，这将极大提高房地产交易的成本。出售者会将所得税转嫁给买房人，从而提高房屋价格。这种恐慌源于人们对我国房价节节攀升的担心，而政府部门的房地产宏观调控又无法凑效，也源于我国房地产税收的不规范运作、税收政策的不确定性等。 　　这十年房地产宏观调控，营业税也被作为一个重要的手段。如2005年国家税务局规定，对个人购买住房不足2年转手交易的，全额征收营业税。为加大调控力度，2006年税务部门进一步规定，对个人购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。而根据我国营业税条例规定：在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，均为营业税的纳税人。由于对个人转让房地产的营业税没有足够的认识，在2005年之前，与个人转让房产（主要是住宅）不交个人所得税一样，各地对个人转让居住性房产也没有实际征收营业税。 　　2011年1月28日在上海、重庆对住宅开征的房产税也同样存在类似问题。我国一直没有对个人持有的住宅征收房产税。虽然我国在1986年就公布了房产税条例，但其在颁布时规定了一个例外，使个人持有住宅免交了房产税。房产税条例规定：个人所有非营业用房免交房产税。上海、重庆市政府为调控房价，变更了房产税条例规定的免交范围。要求个人持有住宅达到一定条件的，需缴纳房产税。 　　我国这几年的房地产税收调控措施，主要是重申或明确原有的税收规定，但其效果和合法性都受到了人们的质疑。问题的关键在于原来应该征收的税收不征，而当人们习惯于不征时，又为了非税收功能需要而开征。原本由国务院规定免征的税收，却为地方政府发文要求征收。随意征收成为常态，许多税收调控措施，违背了税收本质及税收法定原则。 　　税收的本质 　　税收是一个契约，这一契约是公民以牺牲财富为代价换取公共服务。对公民来说，税收有失有得，牺牲的是自己的一部分财产权，获得的是公共产品的享用及其相应的补偿性权利。对国家而言，税收是一种经济特权，凭借政治权力参与产权的分配。但必须为公民提供相当的公共产品。因此。税收在本质上是一个关于公共产品的契约。 任何契约的达成，都需要全民的同意，所以税收的征收权在议会。非经议会同意，不得开征新税或任意变更税收要素，这体现的是民主本质。 　　税收的这种契约性背后的另一层含义是控权。代行国家管理权的行政机关，没有经过议会批准，不能收取任何税收。这一控权理念衍生的是税收法定主义：任何税收的征取必须有法律依据。任意征税或任意变更税收要素，存在政府权力的滥用。 　　税收法定并不意味着任何一项税收都由议会批准。考虑到议事的效率和成本，立法机构有时会授权行政机构在一定范围和限度内行使税收开征权。我国最高行政机构国务院就在全国人大的授权下，行使了部分的税收开征权。这是我国房地产宏观调控过程中，政府部门利用税收手段调控房地产市场的法律依据。但立法机构（议会）对行政机构税收开征权的授予是有条件限制的。这些条件包括：授予行政机构是为了便于及时征收（所谓效率原则）；授予行政机构是临时性的，条件成熟，立法机构要收回或制定法律；行政机构不能转授权；行政机构的相关征收规定应报立法机构备案等。 　　房地产税收调控的现状 　　我国进行房地产市场宏观调控的主要原因是房价过高。利用税收调控的逻辑依据是：房价高是由于需求过于旺盛，需求旺盛是因为房地产市场的投资、投机，投资、投机是因为房地产买卖过程中获利空间太大。为此，抑制需求，必须遏制投资、投机，其中的方法之一就是将投资、投机的获利空间缩小，将投资、投机者的利润以税收方式收取，从而降低其利润空间。因