营销推广方案计划(成).docVIP

彩 世 界 为您！我做到 PAGE PAGE 26 目录纲要 第一部分 项目及片区市场概况 项目概况 区域市场竞争项目分析 第二部分 项目推广主题定位 追求品味，追求彩世界 ————缔造罗湖生活品质，一切由彩世界开始 第三部分 阶段性推广执行计划 项目剩余单位分析 推广阶段划分及费用预算 各阶段推广计划细要安排 第四部分 中原近期工作时间计划 第一部分 项目及片区市场概况 项目概况 地理位置：东湖路与太白路交汇处 项目占地：17456M2 建筑面积：121892 M2 绿化率：50％ 实用率：77％～86％ 建筑规模：5栋21～31层高塔楼 总户数：942 区域市场竞争项目分析 项目名称 百仕达花园三期 发展商 百仕达实业 物业管理 百仕达物业 物业管理费 3.5元 入伙时间 2002/9 项目性质 7栋32层 总户数 1288 可售套数 916 已售套数 366 销售速度 28.4% 户型定位 主力户型2房2厅（66—79）占56.5%，3房2厅（97—98）占32.9% 客户及市场定位 以运动为主题，以年轻金领和外销为主 价格定位 起价6500元，均价7600元 剩余主要户型 剩余户型主要为两房，三房大约187套 成交客户分析 内销客户主要以周边商人为主，更以百仕达一、二期旧业主为主要客户，主要原因为此部分客户都因为受到一、二期高效回报因素影响，且投资底气较足，对百仕达品牌有信心。 外销客户普遍集中于港岛及九龙，收入普遍高于30000元/月 现状分析 剩余单位价格较高、在付款方式方面的力度较大，后期宣传主力卖点为投资型豪宅。由于园林规划中有标准足球场，相信承接世界杯宣传契机而作较大力度的宣传。在外销方面，主要以百仕达一二期的品碑及百仕达的平牌积累吸引客户，前阶段提出多种较为吸引的轻松付款方式。 项目名称 太阳新城 发展商 京基房地产 物业管理 金地物业 物业管理费 2.95元 入伙时间 2002/10 项目性质 6栋18-22层 总户数 744 可售套数 713 已售套数 449 销售速度 63% 户型定位 主力户型2房2厅占47%，3房2厅占43% 客户定位 以“天天都是运动天”为宣传主题、布心的老居民；香港的低收入用家和投资客；罗湖区的新兴小家庭 价格定位 起价4190元，均价5700元 剩余主要户型 剩余户型二房与三房各半，总数约为270套 成交客户分析 内销以罗湖区老居民为主，普遍收入中等，三口之家占绝大多数 由于楼盘所在各种配套齐全，楼体外立面漂亮，吸引部分福田、布吉关外新兴小家庭购买 外销主要客户为较低收入阶层，兼有少部分投资客 现状分析 项目有一定的规模，并具备大面积的园林绿化，较其他项目有一定的优势，在项目推广中，以“小家庭，大生活”为主题，以较平的价格和社区规模为人们营造一种健康向上的生活，吸引中低收入阶层置业者的目光，年后现在销售情况尚好，主要优势区域范围同素质物业较少，估计后期阶段宣传力度将减少，三房相信有一定压力，因较佳景观及面向单位几乎售完。 项目名称 今日家园 发展商 星通房地产 物业管理 星通物业 物业管理费 2.6元 入伙时间 2002/10 项目性质 4栋25层高层住宅 总户数 1092 可售套数 1000 已售套数 约400 销售速度 40％ 户型定位 主力户型2房2厅（62—73）占50%，3房2厅（92——101）占46% 客户定位 卖点“纯金小户型”，以白领、首次置业为主 价格定位 起价3980元，均价6100元 剩余主要户型 平面单位的销售情况优于错层单位，剩余户型以错层的二房及三房为主 成交客户分析 内销主要吸引了较为前卫、讲究居住空间的年轻人小家庭 外销吸引了部分年轻的深港家庭，以及少部分卖不起百仕达的香港低收入阶层 部分投资客 现状分析 片区内独有跃式户型，但是楼宇综合素质较差，户型不利于使用，且有较强空间压迫感，楼宇外立面及园林素质较差，由于销售业绩极差，已转世联代理， 前有一段时间处于封盘阶段，前期香港宣传力度较大，包括展销、香港电视广告、电视广告杂志等，但总体收效较低，目前估计推广力度转向内销市场，主力吸引客户为高级白领，预计3、4月份将会有较大动作的推广活动，对本项目有一定促进作用，可于其售楼现场设置广告牌或指示牌。 项目名称 宝湖名园 发展商 宝湖实业 物业管理 鑫辉物业 物业管理费 2.8 入伙时间 2002/4 项目性质 2栋高层 总户数 280 可售套数 280 已售套数 132 销售速度 47％ 户型定位 主力户型3房2厅(89-118)占67%，4房2厅(123)占33% 客户