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浅析农村小产权房处置有关涉税问题 　　农村小产权房在一些地方“蓬勃发展”，屡禁不止，在新农村建设中，特别是重庆市进行的统筹城乡综合配套改革试点，在城乡结合部、农村集镇、交通要道集散地，“小产权房”问题更是热点话题。然而其税收征管一直是一个盲点，本文试从营业税角度进行分析农村小产权房处置的有关涉税问题。 　　 　　一、小产权房的概念 　　 　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房实际就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体上地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 　　根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系下不能全面满足人民群众住房需求的情况下，小产权房的出现应该说是具有一定合理性的， 　　对政府有关管理职能部门来说小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比农业种植更高的收入。一定程度上小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多嬴的结果，本文主要不是讨论小产权房的合法性走向问题，而是从税收角度来探讨农村小产权房处置的涉税问题。 　　 　　二、小产权房处置是否涉税 　　 　　农村小产权房处置(包括修建、分配、转止、市场交易等处理与安置)情况比较复杂，涉及税收问题的，笔者大致归纳为两种情形： 　　第一种，由农村村委会统一设计、统一建造，然后全部分配给享有宅基地权的村民，由村委会制定一定的收费标准向村民收取“购房”费用，这种小产权房处置实质上是村委会的“代建”行为，村委会一般情况下有一定的收益，从税收角度上看就是营业税税目“服务业”中的代理业，营业额是村委会向村民收取的全部价款和价外费用扣除替村民缴纳的没计费、建筑费等后的余额。如果又符合《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》(渝地税发[2007]242号)第九条规定：乡镇居民和农村居民自住建房，自行购买材料，自己参与施工，无论是否外请施工队或建筑工匠施工，均视作自建行为，免征建筑业营业税及附加税费。 　　第二种，就是对小产权房的违法买卖行为。原建设部发出风险提示，提醒购房者：以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 　　对这种小产权房处置行为是否涉税也有两种截然不同的意见： 　　一种意见：不征税。理由：既然转让小产权房是国家明文禁止的，那么对取得的“违法收入”就不应该征税，这是基于征税合法化的理论依据。若按照渝地税发[2007]242号第十条规定的条件：对库区地方政府、开发商、牵头人、合作单位采取统建房、合作建房、开发性建房等形式建设安置房，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，不论是否超过原面积，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。库区移民转让移民安置房，免征销售不动产营业税及附加税费。当然这是一种特殊的免税政策，是另外一回事， 　　第二种意见：应该征税。目前，我国还正处在法制建设逐步完善过程之中，对“违法收入”的概念和认定上还很模糊，不同的法律规范就有不同的法律解释，对“违法收入”的征与不征税收问题还需要进一步明确，但为了营造一个公平竞争的市场环境，为了保障国家的财政收入，实际工作中，还是坚持对一切“营业性收入”征税的原则。 　　“公开性”是营业性收入的一个基本特征，这就区别于贩毒等收入的非公开性。对非公开性取得的非法收入是不应该征税的，其实要征也征不了。它需要专门机关的侦查或调查才能掌握，如：虚开发票取得的手续费收入，非法印制发票取得的收入等。对只违反某一个法律规范的“公开性”的营业性收入是应该征税的，如：无证经营行为，违反了工商登记法规，虽不能办理税务登记证，但取得的营业性收入还是应该征收有关税收。笔者倾向于第二种意见。 　　 　　三、小产权房处置怎么征税 　　 　　现行“商品房”即大产权房或称全部产权房的处置涉及的税种：有购置开发土地使用权的契税、耕地占用税、销售不动产营业税、土地增值税、印花税、开发持有期间的土地使用税等税种。 　　在此，本文只重点对农村小产权房处置按照什么税目征收营业税这