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浅述商品房工程管理中渗漏水预防 　　摘要：商品房的渗漏水问题一直是业主的质量投诉重点，本文通过分析商品房的卫生间、楼/屋面、地下室车库、铝合金门窗等产生渗漏的原因，阐述工程管理过程中渗漏水预防控制的要点。 　　关键词：商品房；质量、渗漏；预防 　　引言 　　渗漏一直是建筑工程常见的质量通病，而商品房渗漏更是直接影响每一个业主的正常生活使用，因此商品房开发过程中，采取一系列措施预防渗漏水的发生是质量管理的重要工作之一。 　　1.商品房渗漏水问题描述及原因简析： 　　通过总结商品房常见的渗漏水问题，归纳其主要问题表现并简要分析原因。 　　1.1卫生间渗漏水 　　1）问题描述：楼板裂缝渗漏水；管道口/排气道处渗漏水； 　　2）原因简析：结构板浇捣、养护时产生裂缝；防水层施工质量不合格；管道/排气道处预留洞口吊模封堵不密实，管道及排气道根部等细部防水质量不合格； 　　1.2楼/屋面渗漏水 　　1）问题描述：楼板裂缝渗漏水，出屋面管道/排烟道下方渗水； 　　2）原因简析：屋面结构板施工养护不到位产生裂缝；屋面防水层施工质量不合格；防水细部节点施工质量不合格； 　　1.3铝合金门窗、洞口渗漏水 　　1）问题描述：门窗洞口渗水；门窗框渗水； 　　2）原因简析：洞口土建封堵不密实，门窗洞口滴水/鹰嘴/窗台排水坡度不合理；型材拼缝过大；门窗框密封胶少打漏打； 　　1.4地下室车库渗漏水 　　1）问题描述：底板/侧墙/顶板渗漏水； 　　2）原因简析：因混凝土浇捣不密实，养护不到位及施工荷载产生裂缝；防水施工质量不合格； 　　2.渗漏水预防管理的一般要点： 　　渗漏水预防的管理分为事前控制、事中控制、事后控制三个阶段。 　　2.1事前控制 　　1）项目开工前甲方工程师应精心组织编制项目的防渗漏专项方案。目前设计院出的施工图中都会标示前述各部位的防水做法，但是其做法笼统且未考虑到其他细节，比如铝合金门窗等部位，因此需考虑到项目所在地实际情况，结合以往项目开发经验，应单独编制整个项目的防渗漏专项方案。在总包单位进场后及时下发给施工单位及监理单位并进行交底。 　　2）总包单位针对项目防渗漏专项方案的基础上编制防水施工方案或技术措施并报监理批准，其内容应具体细化到包括施工程序、施工工艺、技术措施、质量标准、成品保护等。总包单位应对操作班组施工前进行技术交底。同时甲方工程部应不定期组织施工、监理等单位进行统一学习再交底。 　　3）工程中防水材料的优劣对防水效果有直接的影响，甲方应在合同中明确对防水材料的质量要求。施工单位应严格执行防水材料的进场报验程序和见证送检制度，经检验合格的防水材料才准予用于工程，不合格材料不准采用，必须退场。 　　4）审查防水工程施工企业的防水专业施工资质证书，监理应对其企业资格及人员资格进行审查确认。 　　5）渗漏水预防的重点部位施工之前应执行“样板先行”制度，要求施工单位在大面开工前，要先做出样板，通过样板验收，确定材料、施工标准及细部防渗漏节点构造做法。样板施工时甲方、监理共同监督旁站，考察施工单位施工技术水平，样板应达到规范的标准及专项方案的要求。将样板作为统一的质量标准，要求施工管理人员及操作人员严格执行。 　　2.2事中控制 　　事中控制主要是关键工序的质量控制过程。施工前总包单位应对施工人员进行施工技术交底，必要时可由甲方工程师组织施工单位现场管理人员及施工班组负责人进行技术交底。施工过程中应执行自检、互检、交接检及工序检查等制度，加强监理单位专业监理工程师的旁站、巡查及验收，隐蔽工程验收甲方工程师必须抽检，严格执行从基层、防水层到保护层的逐层隐蔽检查验收制度。由甲方工程师制定工序质量控制点检查表单，针对规范规定的验收质量标准将施工过程中检查重点罗列在表，逐项检查。施工过程中重点检查项有以下几点： 　　1）确保防水基层之结构层混凝土的施工质量及养护情况；防水施工前基层必须坚固、平整、干净、不起砂、不起皮。 　　2）检查所用材料及主要配套材料是否符合设计要求，配合比符合产品说明要求；已施工的防水涂膜厚度现场见证取样，样品平均厚度符合设计要求，最小厚度不得小于设计厚度的80%，延展性等应满足设计要求进。 　　3）防水层完成后采取必要的保护措施，防止后续施工损坏防水层。 　　2.3事后控制 　　事后控制主要指严格按检验批、分项、分部（子分部）工程进行质量验收，并进行质量评价，对于工程质量存在问题提出整改意见，直至整改合格并验收。对防渗漏部位进行蓄水、淋雨等试验，检查其防水性能。同时交付之前应由甲方组织工程、物业管理、业主代表等人员进行内部验收，通过多轮细部检查，发现问题，分析问题，解决问题。 　　3.常见渗漏水部位的质量控制重点 　　3.1卫生间 　　1