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浅述商品房预售风险 　　【摘 要】商品房预售是当前中国较为流行的一种购楼方式，它在很大程度上助推了国内房地产业的兴盛，对内需提升和经济发展起到了重要作用，但与此同时，商品房预售存在较大的风险。因此，本文通过分析商品房预售的本质和定义，明晰了买卖双方在商品房预售中的风险所在，并从制度内在、市场信用及外部制度缺陷三个方面来阐述商品房预售的风险所在，进一步从立法、监管两个角度讨论了防范这些风险的措施，给出了相关建议，以期给买卖双方、政策制定者提供科学参考。 　　【关键词】商品房预售；风险；防范措施 　　1、引言 　　商品房预售自开始以来，利弊对比较为明显。首先，它具有相当的融资能力，能缓解房地产开发商在资金上的压力，一定程度上降低我国房地产行业的准入门槛，对房地产业的发展作了较大的贡献；然而，由于买卖双方的信息具有不对称性，导致商品房风险较大，其风险带来的危害将对整个房地产业的秩序造成负面影响，同时也危害到国民经济的健全发展和人民的居住权。 　　为了保障买房者的权益和房地产业的健全发展，我国也出台了相关的法律来对商品房预售进行控制，但并不完善，同时市场机制还不成熟，使得商品房的交易遗漏巨大风险，部分开发商存在欺诈行为，损害购房者的权益。本文拟对商品房预售的概念进行界定，在此基础上分类阐述商品房预售的风险及其应对措施。 　　2、商品房预售的相关概念 　　商品房预售又称房屋预售，指房地产开发商预先出售在建的商品房给购买者、同时买房预付款或交付订金，而买方在商品房建成后才能拥有现房的交易行为。从金融学的角度来讲，商品房预售是一种实物期货买卖，不过被交易的是代表商品房的期货合约，它已发展为我国一种重要的房屋销售方式。 　　一般来讲，商品房预售时，其在建期较长，可能有一两年，这样将给交易带来一些不确定性因素，买方将比现房购买面临更多的风险。从某种程度上讲，买方在商品房预售过程中购买的是期权，权益处于被动。开发商是有投机性的，若不进行控制，买方的权益将可能受侵犯。 　　商品房预售风险可以解释为买卖双方成功进行交易、获得房产的不确定性。若进行商品房预售，则要求买卖双方履行合同，在此过程中，房地产开发企业获得应得的利润，买方正常得到房屋。那么合同能否成功被履行的不确定性就是商品房预售的风险。 　　3、商品房预售的风险及其危害 　　3.1 商品房预售的风险 　　3.1.1 制度内在的风险 　　商品房预售的过程中，最显著的特点是商品房正在建设中且需要一段时间才能建成。预售者与预购者签订合同的标的物还不存在或不完整，对于购房者来说，其所购买的是房屋的所有请求权，并非已获得的所有权。在这种情况下，预购者的权利最终能否得以实现，房屋最终能否建成，都具有不确定性。相对于现房交易，标的物已存在，买卖双方进行交易后既能获得房屋所有权，商品房预售却不一定能实现，其中的不确定性因为实物期权本身的风险而产生。 　　3.1.2 市场信用的风险 　　商品房预售属于远期交易买卖行为中的一种，在这一行为被实施的过程中，存在一些复杂的法律关系。其一，预售方和预购方通过签订预售合同建立了商品房预售的法律关系；其二，承建方和商品房开发商之间因商品房的建筑建立了房屋承包建筑的法律关系；其三，若商品房预售采取了按揭的行为，则银行、购买者和开发商之间又建立了按揭产生的相互关系；此外，如果购房者在此期间转让期房，那么购房者、开发商和受让者之间因期房转让又存在一种以预售期房作为标的物的法律关系。 　　事实上，我们可以发现，商品房预售的过程中，涉及到商品房开发商、购房者、转让受让者、银行、承建方之间各种错综复杂的法律关系，由于涉及多方关系，导致其中任何一方出现差错都将带来风险，即关系越复杂，其中出现问题的可能性就越大，那么其中的风险也将越大。 　　3.1.3 外部制度缺陷的风险 　　我国政府在商品房预售制度推出前，已经考虑到其中可能出现的问题，为了控制和保障整个商品房预售市场，已通过立法等措施来进行监管。然后，立法一般来讲要晚于市场，根据实际运行情况，部分措施并不完全具备可操作性，对预售市场的监管并不到位，未最大程度的减少和控制风险来保护买方权益。例如，《城市房地产管理法》中就对商品房预售有明确的规定条件，然而因为实施执行缺乏自觉性，监管责任并不明确，导致该条例在实践中并不理想，有些商品房开发商违反诚信原则，出现了违约的情况，而部分政府部门监管不力，最后买方权益受损。甚至有开发商只是平整了土地，且没有缴纳土地出让金和获得使用权证，却获得了预售许可证。另外，部分立法只是原则规定，并未规定开发商不备案应负的法律责任，例如《城市房地产法管理法》中对预售合同登记的相关规定也有此类缺陷，而买方对此法律条款不甚熟悉，一旦开发商不进行登记、备案，将导致买卖双方的合同失去公