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浅述国有划拨土地地价评估 　　摘要：在调查研究的基础上，分析了国有划拨土地的价值构成结构，详细阐述了国有土地评估、计算方式。 　　关键词：划拨土地；价格构成；估价 　　 　　前言： 　　 　　国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础，形成了国有划拨土地的评估理论基础和方法。 　　根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，那么土地价格一般也就是指国有出让土地使用权的价格。但是随着改革开放及国有划拨土地权的入市，特别是企业产权制度改制操作过程中，必然经常涉及到国有划拨土地使用权处置问题势必存在国有划拨土地使用权价格，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题，国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，为国有划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据《中华人民共和国土地治理法》和《中华人民共和国城市房地产治理法》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地、军事用地、城市基本建设设施用地、公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其它用地等等。新颁布《城镇土地估价规程》很明确提出了“国有划拨土地使用权价格”的概念，但是如何开展对地价评估没有进行详细阐述说明，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外其它各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。 　　通过对不同类别和级别的基准地价修正，得到委估对像评估值的方法。对划拨土地评估如疗养院，所用地都属于国有划拨用地，随着改革开放大部分院、所都不以疗养医疗为主了，绝大多数改为了商业建设经营性用地。那么这部分土地已经改变了原土地性质和用途，需要依法向国家补交出让金，对这部分土地就要弄清原用途国有划拨用地的土地价格是多少?还有以国有划拨土地抵押和清产核资都需要摸清划拨土地的地价情况。对这类土地评估如果处在城市规划区，采用基准地价系数修正法较为合适，如果采用两种以上方法评估进行比较，但是取权重时基准地价比例要高一些为宜。在上述基础上，也可采用以下几种方法计算国有划拨土地使用权价格： 　　 　　一、成本逼近法 　　 　　国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业管理和改革不同形式的具体情况，可分别采取国有土地权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在我国房地产建筑市场经济中有所体现，明确这些价值属性及其构成，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收益的分配具有重要意义。那么对国有划拨土地评估也有了理论性的指导。国有划拨土地使用权可依法进行抵押、出租，但与国有出让土地使用权相比，国家对国有划拨土地使用权进入二、三级市场有比较严格的限制，而且禁止利用国有划拨土地使用权进行经营活动，也就是不依法补交出让金是不允许进入市场的。究其根源，主要是因为国有划拨土地使用权是无偿取得的，国家权益利益未能体现出来。若将国有划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价法，为了确切把握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的“五通一平”土地开发程度下，平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区管理模式确定的城市基本建设基准价格，在用成本逼近法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归国家所有，也就是相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，国有划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 　　 　　二、收益还原法 　　 　　收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估国有划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。 　　 　　三、市场比较法 　　 　　从未来的土地市场管理发展看，随着企业产权制