业主自治法律问题--研究.pdfVIP

引言 引 言 20世纪90年代末期到至今，随着我国城市化进程的加速和住房制度改革的 深入，城市居民的居住形态发生巨大变化。传统的福利分房时代渐行渐远，越来 越多的人住进了商品房开发住宅小区，成为拥有私有产权住宅的业主。以高层建 筑、密集人口为特点的区分所有建筑物社区在我国城镇迅速发展，成为现如今大 部分城镇居民的主要居住形式。对物业进行有效管理，对建筑物进行良好维护， 对小区人际关系进行健康协调，是营造安宁舒适的居住、生活环境，促进社区文 明和谐的首要条件。 业主作为建筑物区分所有权人，其权利构成有三个方面，即对建筑物专有部 分享有所有权，对建筑物共有部分享有共有权，以及因区分所有权人间共同关系 的存在而对住宅小区共同事务享有共同管理权。基于对特定建筑空间的专有所有 权，业主既要对建筑小区共有部分进行管理，以维护和提高建筑物的使用效率， 同时，还要平衡彼此间的不同利益，以维护共同的生活秩序。这就需要全体业主 共同协商，每个人做出一定的妥协，从而形成共同意志，还需要业主间订立业主 规约，建立一个超越个人的自治组织，借助该组织的力量来处理建筑小区共同事 务，以提高物业管理效率，达到业主间共同利益的最大化。业主自治本质上就是 业主行使共同管理权的过程。 作为广大基层民众自主管理家园的一种模式，业主自治在实践中显示出强大 的生命力，可以说，业主自治是近年来我国住房制度改革的重要成果。对其进行 引导、扶持和完善，对提高我国城市住宅小区管理水平、促进房地产经济健康发 展、实现社会和谐稳定具有重要意义。可以说，业主自治将会是今后我国城镇住 宅小区物业管理模式的必然发展趋势，但是，我国目前城镇住宅物业管理尚不规 范，业主自治更是面临着新旧两种管理体制的剧烈碰撞。虽然《物业管理条例》， 特别是《物权法》的颁布为业主自治提供了基本的法律框架，但业主自治管理体 制自身存在缺陷、业主自治组织法律地位尴尬、业主自治团体对外关系不明朗等 问题已成为业主自治的巨大阻碍，如何解决这些问题已成为目前实践者及理论者 共同关注的问题。笔者深感设计良好的业主自治制度是解决我国区分所有建筑物 突出的管理问题的核心环节。因此，本文试从剖析这些关注的问题入手，运用对 比分析手法，探讨业主自治中存在的问题并试图找出解决对策，为我国区分所有 建筑物管理法律制度的完善提供一些参考。 一、业主自治的基本问题 、业主自治的基本问题 (一)业主资格的认定及业主自治的含义 1、业主资格的认定 业主的概念是伴随着“物业”一词的延伸而配套产生的，对它的定义，我国 《物业管理条例》第六条有规定：房屋的所有权人为业主。可见，业主资格的取 得与房屋所有权的取得密切相关。一般认为，房屋权属登记簿上的专有部分所有 权人即为业主。①但在实践中，对基于商品房买卖合同合法占有建筑物专有部分 但又尚未办理房屋产权登记的人，法律也认定为业主。㈢实践中业主的认定往往 比较复杂，有时物业的占有和使用者并不是房屋所有权人本人，例如基于租赁关 系而实际使用物业的人；有些人只购买了车库或车位而没有购买经营性用房或者 住宅，这些人，能否归入业主的范围，取得业主资格，尚有争议；房地产开发商 是否可以算作业主，也值得探讨。 业主资格的认定是正确处理物业管理纠纷的前置性问题。“享有业主资格的 主体不等同于业主，它的范围应大于《物业管理条例》中所称的业主；不同的具 有业主资格的主体，权利义务也根据其所有或者使用物业的情况而有所不同。㈢ 房屋所有权人之外的物业实际使用人，只有获得业主资格，才能明确其在物业管 理法律关系中所具有的法律身份或充当的法律角色。为了理顺物业管理民事法律 关系，有必要对如何定位游离于小区房屋所有权人之外的物业使用人的法律地位 作理性的分析。 第一种情况，基于租赁关系而实际使用物业的承租人能否获得业主资格。《物 业管理条例》第48条规定，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和 物业使用人约定。实践中，业主和承租人约定将其在物业管理中的部分或全部权 利授予承租人，并将部分或全部义务让渡的情况下，承租人可作为被委托人以业 主名义参与物业管理。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“专有部分的承租人、借用人 等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大