浅述当前房地产宏观调控.docVIP

浅述当前房地产宏观调控 　　 　　摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业，其能否稳定发展直接关系到我国宏观经济运行态势。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标，对如何完善我国房地产宏观调控提出建议。 　　关键词：房地产；宏观调控；问题；目标 ；思考 　　前 言 　　为了控制房地产的过热发展，应加强和完善对房地产市场宏观调控。对我国房地产宏观调控进行历史性的总结为时尚早，但是，对我国房地产宏观调控政策进行评估，并且制定完善的房地产法律制度却很有必要。当前关于房地产宏观调控的讨论，主要集中在房地产宏观调控政策的有效性、必要性和可行性方面。本文首先分析我国房地产业发展的现实情况及存在的问题，在此基础之上分析我国房地产宏观调控的终极目标，对如何完善我国房地产宏观调控做出思考，提出了一些建议。 　　一、我国房地产宏观调控存在的主要问题 　　1．房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一，宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行，形成滞后性。其二，宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场，解决短期经济问题，而房地产市场是区域性较强的市场，易造成部分区域适应性差。其三，宏观调控政策执行不力。“上有政策，下有对策”，在政策执行过程中，部门利益与地方利益冲突，调控细则歪曲调控政策，政策执行者不作为、政策执行不到位等。 　　二是房地产宏观调控失效问题。其一，宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中，会因各种问题使经济惩罚力度不够，使得执行大打折扣，造成投资回报远大于经济性惩罚，致使政策经济性约束性失效。其二，宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策，皆是针对某个具体问题或现象。其三，宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。 　　2．房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一，宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加，投资炒房和囤房盛行，房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市，加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房，而高档住房成交拉动房价，使得中端房价也跟随上升，中端住房出现泡沫。因此，调控使得房价越调越高，住房越来越困难，房地产市场环境变得更加恶劣。其二，房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减，房价出现短暂回调后又升到较高水平，使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明，房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向，改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。 　　二是房地产市场系统问题。其一，房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨，投机者信心高涨。其二，我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行，政府宏观调控不力，使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难，消费市场逐渐萎缩，投资市场成为主流。其三，投资者与消费者矛盾更加激烈，一方面是开发商与消费者的矛盾，征税增加开发成本，而开发商会将税收纳入房价，将赋税转嫁给了购房者，房价越高，购房越困难，开发商与购房者矛盾僵化；另一方面是投机者与购房者的矛盾，如为抑制投资，提高税率，但同时增加了自住、投机购房者的购买成本，可投机者掌握大量资本，并不受其影响，他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率，就不愿退出房地产投机市场，反而使自住需求减少，结果造成一方面投机者拥有大量空置房，另一方面购房者又买不起房，于是二者矛盾愈演愈烈。 　　二、房地产宏观调控的终极目标 　　在不同的历史时期，房地产宏观调控的目标是不同的。2011年国务院房地产宏观调控政策明确要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并在一季度向社会公布”。可见中央政府此次房地产宏观调控政策的目标指向“本地区年度新建住房价格”，对于各城市房地产宏观调控价格增长速度却没有硬性规定。为了贯彻国务院房地产宏观调控政策，全国各地城市确定了不同的房地产宏观调控目标。近些年来我国在制定房地产宏观调控政策的时候，出现了一种“平均价格综合症”----政策制定者只看到平均价格，而没有对房地产市场进行细分，更没有把保障性住房价格与房地产市场价格区分开来，从而使房地产宏观调控政策非但不能起到稳定价格的作用，反而对房