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浅述如何通过地价管理提高城市土地收益 　　摘要：城市土地是一种非常宝贵又稀有的资源，在整个城市化建设过程中，充分利用好每一块土地不仅可以有效提高土地利用率，更是城市建设资金的重要保障。本文主要是分析了土地价格和土地收益的关系，并指出了当前我国地价管理存在的不足，同时提出了如何通过地价管理提高城市土地收益的有效建议，望为我国土地建设事业提供参考。 　　关键词：地价管理；提高；土地收益 　　前言 　　当前，虽然我国城市化的建设发展取得了一定成效，但还存在很多的发展制约因素，而资金不足就是其中的一个。从当前的情况来看，由于资金投入不足，我国的城市化发展水平整体来说还是比较落后的。努力提高城市土地的建设管理，不但可以提高城市的土地利用率，还可以为政府的土地发展建设提供资金保障。有数据调查分析表明，近年来很多地方的土地收益不断上升，部分地方的土地收益甚至已经达到了当地财政收入的百分之五十以上，是当地财政的顶梁柱。地价就是土地收益的基础，如果没有土地的价格，那么就不会有经营土地的收益。但是，我国目前的地价管理还是存在很多不足，整体来说比较混乱，缺乏积极有效的管理，导致政府的土地收益经常举步维艰[1-2]。为此，通过地价管理提高城市土地收益，为政府土地建设发展提供充足的资金保障，促进城市土地建设稳步发展显得尤为关键和重要。 　　一、土地价格和土地收益的本质关系 　　1.价格不同，土地收益也不同 　　一般来说，土地收益都是以货币的表现形式在地价中表现出来。在地价中的土地收益具有复杂多变的特点，如果没有仔细分析，很难把土地收益从地价中剥离出来[2-3]。如果土地的市场条件不透明不公开，那么国有土地资产的流失的可能性就会非常大。但有时土体的收益也不会以货币的形式表现出来，而是以实物的形式来表现。因为地价具有多样性的特点，所以土地的价格不同，土地的收益也会有所不同。对于同一宗土地来说，如果是在协议出让价格的条件下的收益要高于划拨用地价格条件下的收益。在挂牌出让价格的条件下出让的土地，收益是最高的。在同一种土地价格的定义下，土地收益也会有所不同。所以，在不同的地价内涵和市场条件下，土地的收益都是会存在差别的。只有不断的对土地的价格进行合理的规范，努力培育地产市场，保证地价的合理性，才可以从根本上来提高政府土地的收益。 　　2.土地价格越高，土地收益越高 　　当土地价格越高，那么土地的收益也会越高。当价格内涵相同以及正常情况下的时候，土地的收益与土地价格的关系呈正相关。换句话说就是在同等的条件之下，政府的收益会随着地价的增高而增高[3-4]。当前，在我国很多地方，为了操作更加方便，在收取土地出让金的时候，把基准地价乘于零点二或者是具体的某一个比例作为参考依据，把土地的出让金确定出来。总之，土地的总体收益与土地地价呈现正比的关系。 　　二、当前我国土地价格管理存在的不足 　　要想顺利实现土地收益，那么合理的地价是重要的前提和保障。但从我国当前的情况来看，由于地价管理体系和市场发育还不是很完善，导致在整个城市化发展过程中，地价管理还是存在很多不足，没有发展形成应有的发展优势，导致政府的土地收益与预期存在着很多差距。一般来说，地价管理的不足主要是表现在以下几个方面： 　　1.缺乏完善的土地市场机制，市场发育较落后 　　（1）当前，我国缺乏完善的土地管理机制，市场发育较落后，土地市场没有做到公开透明化。公平地价的发展形成和运行的前提条件是保证市场的公开化。只有处在公开的市场环境和条件下，地价的发展才具有合理性。 　　（2）我国土地供应的市场化程度低，给土地市场机制发展形成产生了影响。很多盈利和非盈利的单位都在无偿的用地。土地在出让的时候，总是会受到来自行政的干预，导致地价没有得到具体明确[5-6]。很多地方的政府在进行招商引资的过程中，对于那些引进的项目会给予优惠的地价，从而导致土地的收益很小甚至为零。缺乏完善的土地市场机制，市场发育较落后，价值建设用地供应现象的存在等都给整个市场地价水平带来了影响，导致地价存在的潜力难以发挥出来。 　　2.缺乏合理完善的地价体系 　　在经过十多年的发展和努力后，我国的地价体系已经初步形成，主要包括有标定地价、市场交易价、基准地价、标定地价为等不同价格类型构成的地价体系，但与土地市场建设、土地有偿使用方式多元化对比后，发现还存在很多不足，主要表现在以下三个方面： 　　（1）现有的基准地价水平还比较落后，没有形成一个完全的统一。究其原因主要是因为个别技术人员素质较为落后，在测算方法以及成果的时候缺乏合理规范性，导致基准地价不能够与日常的地价管理相统一[6-7]。 　　（2）基准地价的内涵不一样，可比性比较差，所以内容也不明确。由于不同的土地权利对应的地价也不同，所以土地市场中的土地权利形式有