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浅述房地产经济 　　摘 要：近年来，随着我国房地产经济的快速发展，房地产业以及与其相关的一系列产业经济已经占国民经济总量的30%，成为国民经济的支柱产业之一，并且产生了大量的房地产泡沫，这种泡沫一旦消失，必然对我国经济产生巨大影响，所以必须对房地产经济进行有效的调控。 　　关键词：房地产信贷；心理预期；政策调控 　　一、房地产业与国民经济 　　房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善人们的居住和生活条件，改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区，房地产业的发展所提供的社会财富，在国民生产总值中所占的比重，都已经超过10%，甚至高达20%以上，它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高，并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，既能为国家提供大量的积累，又能加快城市建设的步伐，推动城市经济的发展。 　　由于房地产业在现在市场经济的条件下，起着其他产业不可替代的作用，所以，当今社会许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是国民经济发展的基本要素。因此，研究房地产业的变化和发展，寻求房地产业可持续发展的规律性，对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化，改善消费结构。提高人们生活质量，优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。 　　二、目前的房地产行业存在的问题 　　第一，市场价格过高，大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。 　　第二，价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。 　　第三，房地产市场体制存在缺陷，不够健全；我国目前的房地产开发以及监管体制还不是很完善，其市场秩序也较为混乱，常出现不利于房地产发展的现象。 　　三、分析原因，究其本质 　　首先，房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看，对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应，但房地产市场是一个特殊的市场，增量市场与储量市场同时存在，既新房开发与二手房交易同时存在；从保障结构上来看，目前保障性住房占房地产市场总比率较低；同时房地产市场交易、建设体制不健全。 　　其次，从内生性角度分析房价上涨原因，地价为房地产开发的基础性投资，地价对房地长价格的影响不容忽视；其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一，2011年我国CPI同比增长超过5%，导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。 　　最后，从外生性角分析房价上涨的因素。首先，个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求，也就是百姓常说的“丈母娘因素”，目前80后、90后已进入适婚年龄，需求量极大。最后，房地产市场存在着严重的投机行为，由于房地产市场回报率极高，因此炒房现象严重。 　　四、房地产调控政策实行后出现的新的经济现象 　　1.由于人民币的升值和国内房地产政策的调控，许多购房投资者开始到国外买房，有些银行甚至为国外直接投资提供方便条件，许多富人已移民或正在移民，这些必然导致国内资金的大量外流，影响我国经济的持续发展。现在买房的主力军，除了刚需性购房需求，就是这部分要在城市落户的农村人，中等收入家庭改善性投资需求增长有限。 　　2.近期房地产业出现不景气现象。以前，房地产开发商在银行贷款大多以在建房屋为抵押，房子卖不出去，贷款就没法还，以至于现在银行不愿意再给开发商贷款，开发商贷不到款资金链断裂，导致许多楼盘不能按期交房，或者勉强交房了，但是房屋质量和配套设施极差，严重影响开发商信誉，进而影响了房产的销售情况。 　　3.个人房贷情况也不容乐观。以个人房贷30年期为例，贷款利率只有6.5%，银行要一次性拿几十万给贷款人，要20多年才能收回成本，银行要承担的风险明显大于收益；而现阶段银行间货币市场拆借率很高，银行的货币理财产品等业务收益也很好，银行盈利的业务很多，不再单一依靠放贷盈利了，所以银行现在也不再热衷于个人房贷业务。 　　4.房地产价格和投资增速适度回落。从长远看，房地产价格回落到合理区间和投资适度回调，有利于保持房地产业长期平稳健康发展。2013年出台的“国五条”，在稳定房价、抑制投机性购房、增加普通商