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浅述房地产经济周期性波动 　　摘要：改革开放以来，随着国民经济的不断发展，我国房地产行业有了空前的进步。房地产行业的发展大大促进了我国经济的快速发展并对许多其他行业的发展起到了很大的推动作用。目前，房地产行业在我国的经济发展中已经有着非常重要的地位。但是，房地产行业在发展过程中也存在着一些问题，导致房地产经济经常出现周期性的波动。文章从这个角度出发，介绍房地产经济周期性波动的相关理论及特点，并通过房地产经济周期性波动的影响因素分析其解决措施。 　　关键词：房地产；经济；周期性波动 　　近年来，我国房地产行业迅速发展，逐渐成为促进我国国民经济发展的重要行业，并且，房地产行业的发展还带动了相关行业的兴起及快速发展，甚至直接影响到国民经济的稳定和健康发展。但是，纵观我国二十余年来房地产经济发展，也出现了周期性波动的现象，这不仅不利于房地产行业的自身发展，更波及整个国民经济，这也引起了政府机构和经济研究部门及相关人员开始加强对房地产经济周期性波动问题的研究，力图找到出现波动的原因和避免及减缓波动的措施，从而保证房地产行业经济发展的稳定性，进而保证国民经济的健康发展。 　　一、房地产经济周期性波动的概述 　　（一）房地产经济周期性波动的内涵 　　房地产周期的概念最早是由霍伊特（Hoyt，1933）在对芝加哥土地市场的分析中提出，穆勒（Mueller，1995）提出了房地产实际周期和房地产金融周期两个不同层次的房地产周期概念，分别从对房地产真实空间的需求和房地产金融资本市场向房地产流动的周期性变化，使房地产周期的概念的内涵更加丰富和明确具体。房地产市场的周期性波动，就是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。而房地产市场曲线，就是通过房地产价格、租金、房地产开发投资增长率、房地产销售增长率、建筑开工量、建筑竣工量、房地产市场空置率等经济指标的波动反映出来。 　　（二）房地产经济周期性波动的特点 　　房地产经济周期性波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。主要包含复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。复苏期阶段房地产供给大于需求，供求处于非均衡状态，此时房地产交易量较低，但价格止跌趋稳，市场预期开始好转；繁荣期房地产需求以一定速度增长，房地产价格开始快速上涨，各级市场成交量激增；经过繁荣阶段之后，过高的价格使一般居民无力承担，房地产需求逐渐减少，供给超过需求，房地产空置率上升，房价开始下跌，市场预期悲观；随着供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，楼价继续下跌，市场逐渐萎缩，由此进入萧条期阶段。 　　（三）房地产经济周期性波动和国民经济周期波动的关系 　　在近300年经济发展史上，经济周期现象得到很多研究者的关注，也有很多理论成果。新中国成立以后，由于经济体制在不同时期的不同特征，呈现出不同的周期性波动特点，改革开放前，突出特点是大起大落，改革?_放后是波幅减缓。 　　中国房地产经济周期自改革开放以来呈现出显著的增长型周期特征，且波动剧烈、频繁，相关房地产数据资料研究结果表明，中国房地产周期波动特征主要有房地产开发投资周期、房地产需求周期、房地产价格周期三个特征。这三个特征之间存在明显的领先滞后关系，当房地产销售出现下滑，房地产开发投资必然下降，房地产价格跟着下跌，反之亦然。 　　根据两者的特征分析可以看出房地产经济周期波动和国民经济周期波动在波动方向、波动领先滞后和波动幅度等方面存在内在联系。从波动方向来看，两者基本上是同向变化，当国民经济周期处于上升阶段时，房地产经济周期通常也处于上升阶段，反之同呈下行趋势；从波动领先滞后关系来看，房地产经济周期波动程度远高于国民经济周期波动程度；从波动幅度来看，在同一时期内，房地产经济周期的波动幅度大于国民经济周期波动幅度。 　　二、房地产经济周期性波动的影响因素 　　（一）金融市场对房地产经济周期性波动的影响 　　房地产经济出现周期性的波动受很多因素影响，其首要影响因素就是金融市场的不稳定性。首先银行信贷是房地产商开发资金的重要来源，而信贷条件的宽松将促进房地产投资的增加和房价的上涨，利率的下降也会影响房地产开发成本和利润；其次随着国民经济的发展，人均收入快速增长，加之国家对个人住房贷款一系列利好政策的出台促进了消费者的购买信心；三是人民币升值下的大量外资流入，对房地产价格的上涨起到了一定的推动作用。而一旦央行迫于通胀压力开始收紧信贷条件，提高利率，房地产投资和房地产需求、房地产价格必将受到抑制，从而带来了房地产经济的周期性波动。 　　（二）土地开发对房地产经济周期性波动的影响 　　对房地产经济出现周期性波动有较大影响的另一个因素是土地开发。从表面上看，地方政府制定土地供应计划，确定土地供应的数量和结构，采