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阜新市土地收购储备工作浅述 　　摘要：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴，实施几年来，在规范调控土地市场，优化土地资源配置，实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中，仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会，就我市土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。 　　关键词：土地收购储备优化土地资源配置 　　中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3791(2011)06(b)-0000-00 　　 　　众所周知，土地收购储备制度这一源于二十世纪九十年代末期的新生事物，近几年在全国各地如火如荼的演绎和推动下，对盘活城市存量土地，加快国有企业改制进程，强化政府土地集中统一管理，推进土地的市场配置等，都发挥了十分重要的作用。同时，伴随着此起彼伏的拍卖槌落起，土地收购储备制度对城市建设发展步伐也产生了重大的影响。随之而来的是，一座座现代化建筑拔地而起，城市功能和基础设施建设日益完备，城市面貌大为改观。但纵观我市的城市建设，不仅是与沿海发达地区无法相比，而且与周边省市相比也存在着一定的差距。究其原因，从表面上看，加快建设需要大量的资金投入，而我市经济发展水平还不是很高，依靠财政支出十分有限，导致城市建设与资金缺乏的矛盾日益突出。但从深一步来看，是我们在经营城市方面的思想观念落后，没有把土地资源进一步引入到市场机制，把土地资源变成资本来运作，实现资本的良性经营，以此来促进城市建设的持续，健康和快速发展。 　　而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此，我们必须进一步加大土地收购储备力度，改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局，收紧地根，变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水，一个笼头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式，走以地建城，以地养城的城市经营道路。 　　 　　1 土地收购储备机制现状 　　土地收购储备工作起步于2001年初，在市一级政府的批准下，在市级国土资源部门成立了土地储备机构，其工作职责是：受市政府委托，代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作，招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权等工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式，盘活存量土地资产，有效地配置土地资源。 　　 　　2 市级土地收购储备机制中存在的问题 　　在土地收购储备的资金运营上，政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回笼，而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。 　　2001年，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（通称15号文件）。15号文件明确提出，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度，明确收购储备资金的主要来源提出明确要求，是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。我市在土地收购储备资金运营上，虽然也规定由市财政拨款或向银行贷款解决，但在实际运作上却是步履艰难，阻力重重。在财政拨款不足、融资困难的请款下，土地收购储备机构只能采取唯一一种土地收购方式----协议（或合同）收购来运作。但这种收购方式在运作过程中，由于采用的是“先协议（或合同）收购，后出让补偿”的方式，所以在对土地进行收购的时候，无形之中就存在如下几方面的不利于：一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊账式”收购，所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时，由于用地意向者较多，原有土地使用（所有）权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想，就往往置国家法律法规于不顾，将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地，擅自转让或买卖于他人，从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面；二是不利于政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用（所有）权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能，从“利息”和“付款周期”等角度考虑，“赊账式”的收购往往是“让利式”的结果。 　　在土地收购储备部门之间的协调问题上，难以达成统一的认识。 　　土地收购储备工作涉及面广，常常需要多部门之间密切配合。从调查情况来看，目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性，给土地收购储备无形中增加了风险。也制约了土地资源的高效作用；二是已进入土地收购储备程序的土地，因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产，导致土