台北市房价泡沫知多少-房价、租金、所得之关系与状态空间模型之应用.docVIP

PAGE PAGE 18 台北市房價泡沫知多少？ --房價VS.租金及房價VS.所得 張金鶚* 國立政治大學地政系教授 陳明吉 國立中山大學財務管理系副教授 鄧筱蓉 國立政治大學地政系碩士生 楊智元 國立中山大學財務管理系博士生 摘要 　　過去雖有文獻探討國內房地產市場泡沫化問題，卻僅從租金收益的單一角度衡量房價基值，對於自有住宅比例較高的台灣而言，家戶所得不僅代表購屋者的負擔能力，更是構成房價基值的重要因素。有鑑於此，本文分別從租金收益及家戶所得兩種不同角度，透過資產市場現值模型，分別建立房價基值模型分析泡沫化現象，並使用具有可估計不可觀察變數特質的狀態空間模型，推估泡沫價格，分析在不同時期下泡沫的規模大小。本文分析台北市從1973至2008間之房價，發現在1988~1990年房市泡沫化時期，所得與租金推估之泡沫規模均達到高峰，泡沫價格分別占市價約47%與54%的高比例。而在2008年房價持續上漲的情況下，兩者泡沫價格亦呈現相同上升之走勢，所得與租金推估之泡沫價格近市價38%與27%；顯示出目前房市有泡沫化之跡象。不論從家戶所得或是租金收益兩者所推估之泡沫價格都有一致的表現，但由於租金有僵固性問題，我們建議所得所推估之泡沫價格較具有市場代表性。 關鍵詞：房價、租金、所得、泡沫價格、狀態空間模型 *聯絡人，台北市文山區指南路二段64號，國立政治大學地政系，TEL：02Email：jachang@nccu.edu.tw 台北市房價泡沫知多少？- 房價VS.租金、房價VS.所得 前言 近年來，在政府實施土地增值稅減半及低利購屋的政策之下，建商開始不間斷地大量推案吸引消費者進入市場，因而造成台北市房價從2005第4季至2008年第1季在兩年多的時間內快速增長50.6%，引領房市邁入景氣高峰階段根據96年第4季「國泰房地產指數季報」表示，台北市房價指數為145.5，可能成交個案標準單價為 根據96年第4季「國泰房地產指數季報」表示，台北市房價指數為145.5，可能成交個案標準單價為52.08萬元/坪。相較上一季大幅上漲約1.18%，與相較去年同季亦是大幅上漲19.95%。台北市預售屋房價已連續上漲十季，創下歷年新高。 當時大台北地區平均房價由1986年每坪6.7萬元開始暴漲，到1989年上漲到25.1萬，漲幅達到274.5%，房價上升速度相當驚人。參見徐滇慶(2006)《房價與泡沫經濟》。 泡沫經濟的產生來自於經濟投機活動而導致市場價格大起大落，可謂市場經濟失衡的一種現象。回顧歷史上著名的泡沫經濟都造成社會上產生巨大之損失世界上著名的泡沫經濟包括17世紀在荷蘭發生的鬱金香狂熱(Tulipmania)、18世紀初在法國發生的密西西比股票泡沫及英國的南海股票泡沫、以及1987年美國發生股市黑色星期一、1990年在日本及台灣的股市崩盤等。，產生金融危機。而房地產泡沫經濟在短期內呈現出不合理的繁榮，不僅使民眾無力購屋，更加擴大社會上的貧富差距；對銀行業界來說，抵押貸款額度會大幅增加，一旦房市泡沫破裂，則銀行喪失資金的流動性及清償性，銀行所面臨的危機會瓦解金融體系的穩定性；因此，對於房市價格高漲是否為泡沫化現象的研究更有其必要性。 世界上著名的泡沫經濟包括17世紀在荷蘭發生的鬱金香狂熱(Tulipmania)、18世紀初在法國發生的密西西比股票泡沫及英國的南海股票泡沫、以及1987年美國發生股市黑色星期一、1990年在日本及台灣的股市崩盤等。 Stiglitz(1990)表示當投資者預測未來可用更高的價格出售資產時，會使資產的價格增加；假使純粹因投資者相信明天可出售的價格較高而使得今天價格上升，亦即當基要因素(Fundamental Factors)不符合現值時，則存在泡沫化。換言之，當資產價格高於基要價值(Fundamental Value)產生泡沫化現象。而根據Blanchard和 Fisher(1989)的定義，資產價格(Asset Price)可分為基值及資產泡沫兩部份，透過資產價格偏離基要價值的差異，便可知道目前資產泡沫的規模大小。由此可見，泡沫的討論主要在於研究資產價格的變動情況，欲研究泡沫問題首要對基要價值有明確的認定。過去相關文獻皆表示基要價值是資產長期下所帶來的現金流量，像是不動產的房租收益以及股票每年所支付的股利；因此，在房地產市場上多採用資產現值模型，將租金收益所還原的房價做為基要價值，並藉由「房價租金比」來窺見房價泡沫化問題。 Ferna′ndez-Kranz and Hon(2006) 曾表示泡沫化是由異常的需求波動造成價格上漲的現象。由於房地產具有投資兼消費功能，因此判定價格之上漲是否為異常現象應同時從投資面與消費面之角度來探討。以投資需求來說，購屋者可長期投資做出租使用或是短期的買賣價差獲