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中国合理选择廉租房配租方式的探讨 　　摘要：廉租房制度是解决最低收入家庭住房问题的主要方式。合理选择廉租房配租方式对于廉租房制度的有效实施和健康发展都有重要作用。廉租房配租方式主要有实物配租方式和货币补贴方式两种。 　　关键词：廉租房；配租方式；实物配租；货币补贴；合理选择 　　中图分类号：C913.7文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）32-0073-02 　　 　　廉租房被称为住房保障制度的基石，是现代政府解决最低收入家庭住房困难、缓解住房消费领域矛盾的一种有效手段。合理选择廉租房配租方式对于满足最低收入人群住房需求、减少政府支出、稳定住房市场、维持社会安定和谐具有重要的作用。 　　一、我国廉租房配租方式的现状 　　廉租房的配租方式是根据不同区域、不同阶段的经济和社会发展状况而定的。依据国家建设部于1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》（建设部第70号令），廉租住房的配租方式只限于实物配租范围。建设部等五部2003年颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部第120号令）中规定廉租房的配租方式以货币补贴为主，实物配租、租金核减为辅。在2007年，建设部等九部（局）颁布《廉租住房保障办法》，其中表明廉租房的配租方式实行货币补贴和实物配租等相结合的方式。由此可见，目前我国廉租房配租方式主要有实物配租和货币补贴两种。 　　实物配租方式,即由政府直接向被保障家庭提供符合基本居住功能要求和面积标准的住房。廉租房租金按维修费、管理费两项因素确定,租金标准实行政府定价,可按最低收入家庭收入的5%或公房租金水平的5%～10%确定。这种方式以广州、福州等部分城市为代表。 　　货币补贴方式是指政府为符合条件的廉租家庭按其家庭的配租标准发放补贴租金,由其到市场上自行租赁房屋或选择廉租住房管理部门推荐的合适房源,租住双方签订廉租住房合同后,出租方定期到指定银行提取补贴部分租金。这种方式以上海、北京等部分城市为代表。 　　二、实物配租与货币补贴的对比分析 　　1.从适应时代背景的角度来分析 　　廉租房制度作为一项公共政策，具有鲜明的时代性。廉租房配租方式的选择也具有明显的阶段性。 　　实物配租方式在我国廉租房当前发展阶段具有明显的优势。目前，我国大中城市廉租房存量严重不足，实物配租方式可迅速增加社会住房供给，在短期内缓和廉租房供给和需求之间的矛盾。温家宝总理在接受新华网采访时表示，“2011年将要计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，并计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。”[1] 　　货币补贴方式无法解决廉租房房源短缺的问题。因此，当前时期，货币补贴方式在我国城市的适用性不强[2]。 　　2.从对政府财政的影响来分析 　　目前我国用于廉租房建设和货币补贴的资金主要来源于财政拨款、社会捐赠、住房公积金增值收益以及土地出让金净收益中的部分资金。社会捐赠和住房公积金增值收益的资金非常有限，对于廉租房建设来说是微不足道的。土地出让金属于预算外收入，这部分资金真正用于廉租房领域的比例是十分低的[3]。 　　实物配租方式在前期阶段政府需要一次性投入大量的建设开发资金，短期内对政府财政造成很大压力。建设和管理廉租房还存在间接成本，无论是建设还是管理廉租房，都要有相应的机构，政府要承担这些机构所需要的支出。廉租房还存在经常性费用，也可能增加政府的负担[4]。 　　相对于实物配租方式，货币补贴方式不需要一次性投入大量的资金，货币补贴一般为按月或按季发放，在短期内不会对政府财政造成很大的压力。但货币补贴会随保障对象数量的增加而增加,随保障水平的变化而变化，这种支出是货币补贴方式下政府实施廉租房制度总体费用的核心部分，它的大小和变化直接关系到配租方式的可执行性。 　　3.从对住房市场的影响来分析 　　廉租房配租方式的选择会对国家和地区的住房市场产生很大的影响。在此运用美国经济学家伯吉斯(Burgess)提出了“过滤”理论和麦克唐纳德（McDonald）建立的“三市场过滤模型”，来分析廉租房政策对住房市场的影响。 　　政府对廉租房采取实物配租的方式，相当于独立于住房市场外单独面向低收入人群提供住房，从而使部分低收入人群离开低级住房市场，低级住房市场需求减少，租金下降，低级住房市场供给萎缩。低级住房市场的饱和状态，导致中等住房市场的折旧、过时房屋无法过滤，进而使得中等住房市场供应量相对增加，需求量相对减少，租金水平降低，中等住房市场的发展也陷入停滞状态。 　　政府对廉租房实施货币补贴方式，短期内可直接增加最低收入人群实际可支配收入，需求上升，导致需求增加，在原有住房供应水平不变的情况下，租金上涨。同时，由于实际可支