《物业管理理论与实务教学课件作者刘秋雁第章》课件.pptVIP

第三章 前期物业管理 目 录 第一节 物业管理的前期介入 一、前期介入的内涵 （一）前期介入的含义 所谓物业管理的前期介入，是指物业服务企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，从业主与使用人及物业管理运作的角度，对物业的环境布局、功能规划、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，对即将接管的物业在物质上和组织上做好准备，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。 第一节 物业管理的前期介入 （二）前期介入对于开发商和物业服务企业的影响 1、对开发商而言，进行投资决策、规划设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力。 2、对业主而言，业主还将对后期服务——物业管理进行权衡。物业管理的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。 3、对物业服务企业而言，物业管理前期介入将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成为房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利的需要。 第一节 物业管理的前期介入 （三）前期介入的作用 1、物业管理前期介入能完善物业的使用功能 2、物业管理前期介入能改进物业的具体设计 3、物业管理前期介入能更好地监理施工质量 4、物业管理前期介入为竣工验收和接管验收打下基础 5、物业管理前期介入便于日后对物业的管理 二、前期介入的阶段划分及其工作内容 （一）早期介入 （二）中期介入 （三）晚期介入 第一节 物业管理的前期介入 三、前期介入的实施 （一）物业规划设计和建设准备阶段介入的实施 （二）物业施工阶段介入的实施 （三）物业的竣工验收和接管验收阶段介入的实施 四、前期介入中应注意的问题 1、前期介入过程中，应从恰当的角度，以合适的方式对物业的规划设计、建设等提出合理性意见。 2、独立的物业服务企业，是从未来使用及管理的角度，对物业规划、设计、施工质量提出意见，且提意见的方式应是顾问式的。 3、对招标或改聘的物业服务企业，需对规划设计、施工等环节形成的物业的各种缺陷，在验收、接管环节加以认真清查，并向业主和使用人讲明，从而尽可能在今后的物业管理与经营服务中加以弥补。 第一节 物业管理的前期介入 五、前期介入与前期物业管理的区别 1、前期介入的物业服务企业不一定与开发企业确定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权 2、前期介入一般还未确定物业与业主等具体管理对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象 3、在前期介入工作中，物业服务企业只是起辅助作用，而在前期物业管理中，物业服务企业起主导作用 六、开发企业在前期介入中的角色处理 （一）前期介入中的“主角” （二）前期管理中的“配角” 第二节 物业管理方案的策划 一、物业管理方案策划及其步骤 （一）物业管理方案策划的含义 物业管理方案是指物业服务企业实施物业管理与服务的基本思路与主要措施的完整描述。可以说，它是物业服务企业提供给开发 商和业主参与竞标的“标书”。 （二）物业管理方案策划前的准备 1、组建制定物业管理方案的工作班子 2、对方案制定人员进行必要的业务培训 3、准备经费 4、准备设备（如车辆、电脑等） 5、准备相关资料（必要的文件、资料、书籍等） （三）策划物业管理方案的基本步骤 第二节 物业管理方案的策划 二、物业管理方案的基本结构 （一）项目管理的整体设想与策划 （二）管理模式 （三）公司人力资源管理 （四）规章制度建设 （五）经营管理指标 （六）社区文化建设与社会服务 （七）财务管理及经费收入测算 （八）日常管理 （九）物业维修养护计划与实施 第二节 物业管理方案的策划 三、物业管理方案的主要内容 （一）物业管理档次 物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础。档次不同，决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。 （二）物业管理服务的标准 物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目及质量标准。 （三）物业管理财务收支预算 第三节 物业的验收管理 一、物业的竣工验收 （一）物业竣工验收的意义 （二）物业竣工验收的分类 1、隐蔽工程验收：是指在施工过程中，各项隐蔽工程完成后及时进行的验收。验收应以施工图的设计要求和现行技术规范为准。 2、分