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人民币升值与我国房地产泡沫的联动分析 　　[摘 要]人民币升值和房地产泡沫是目前中国的两大焦点话题。学界论述均认为本币升值是房地产泡沫形成机理中的一个必然因素，二者存在相互加强的关系与作用。本文试从一个新的视角来探讨人民币升值与房地产价格之间的关系，运用对比分析的方法从同样处于本币升值背景下的日本和德国房地产走出的截然不同的道路中分析并得出结论，本币升值是造成房地产价格泡沫的充分条件，但并非必然条件，政策措施才是决定汇率升值是否产生房地产泡沫的关键性性因素。同样处于本币升值的环境下，采取不同的政策措施将决定房地产价格是否出现泡沫，因此在目前人民币升值的背景下只要采取适当的货币政策、财政政策和行政措施，是可以在本币升值背景下抑制房地产价格泡沫的。 　　[关键词]人民币升值 房地产泡沫 政策措施 　　 　　一、引言 　　中国目前正面对在经济发展过程中的两大问题：人民币升值与房地产泡沫。从2005年汇率改革开始，美元兑人民币从1:8.27一路上升至2011年10月1:6.40，累计升值超过20%。在人民币升值期间，中国指数研究院最新数据显示，中国100个城市的平均房价也从2004年的2700元/平方米上涨到2010年的8487元/平方米。中国对外面临巨大的升值压力，美国政府不断对中国施压，甚至在2010年9月的众议院听证会上提出中国为汇率操纵国，认为人民币汇率低估最高达到40%，人民币升值的外部压力大有乌云压顶之势。中国对内还要面对一路飙升的房价，前不久福布斯列举的2010年金融风险中， 中国房地产被排在了第二位。那么，人民币升值和房地产泡沫有何关联？是否人民币的升值必然导致房地产的价格泡沫？ 　　目前学术界直接研究汇率升值与房地产价格的文献并不多，基本上都认为二者之间存在互动关系，并有相互加强的作用。国内学者邓永亮（2010）通过EGARCH,VAR,GRANGER因果检验，脉冲响应分析得出结论是人民币升值会推动房价上涨，房价上涨会进一步加大人民币升值压力。高波（2007）汇率的调整通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应和信贷扩张或紧缩效应影响资产价格。葛杨，陈孝强（2008）认为货币升值必然会导致房地产价格泡沫的形成，并分析了三个传导路径将：流动性传导、财富性传导和挤出性传导。本文通过对日本与德国的对比分析，试从一个新的视角来探讨人民币升值与房地产价格之间的关系，即政策变量才是本币升值与房地产价格正相关关系中的催化剂，在同样的本币升值条件下，不同的政策将导致房地产价格呈现不同的走势。 　　二、房地产泡沫形成机理中的汇率因素 　　1.房地产泡沫形成机理中的汇率因素 　　著名经济学家查尔斯?P?金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者。随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。 　　业界对房地产泡沫的衡量标准有四个：房价收入比、房屋空置率、金融贷款率、房地产的利润率。（1）房价收入比。房价收入比按世界银行的标准，一套住房与家庭年收入比的合理区域为3:1~6:1。中国比高于世界标准的4~5倍；（2）房屋空置率。国外研究机构认为，商品房的空置率的合理区间为3%~10%，我国房屋空置率2010年已达到了多少呢？目前没有确切的数据，国家统计局已经从2008年开始不再发布商品房空置面积，2010年北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌带领课题组，对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27.16%。(3)金融贷款率。金融贷款率从两方面来衡量：一是购房者贷款率，二是地产商贷款率。据统计我国购房者的按揭比率为75%，而且按揭总额达，还款时间长，风险系数很高。而房地产商开发房地产的自有资金普遍不超过20%，其余都要靠金融融资；(4)房地产的利润率。国际大多数市场经济国家房地产开发只有6%~8%的平均利润率，而我国房地产商的平均利润率为20%~30%，加上炒楼花所得利润率可达到30%~50%。房地产的投机需求大于正常需求，许多钢铁企业、电力企业、制鞋企业、玩具制造企业都有自己的房地产经营部，它们投资房地产以期获得比主营利润更大的利润。而很多居民在购买二套房、三套房甚至多套房，其目的也不是为了满足自身的居住需求，而是追逐房价上涨带来的高额利润，以满足投资需求。根据以上四个标准来衡量中国的房地产价格，目前的房价存在泡沫已经是不争的事实。那么房价不断高涨的成因是什么呢？ 　　从经济学的角度来说，房地产价格的最终形成取决于市场的供需平衡。 　　从内因来说，城市化进程的加快和国民经济增长、人民收入提高都对商