和谐社会视阈下小区物业管理探索.docVIP

和谐社会视阈下小区物业管理探索 　　[摘 要]随着和谐社会的提出、房地产业的发展，小区物业管理作为一种全新的产业在其发展中逐渐暴露出在法规、管理体制等方面不够完善等深层次的问题。如何建立一种全新的物业管理理念及管理模式，以解决小区物业管理中存在的问题，因此，物业管理要“以人为本，物随人转”。应健全、完善现有物业管理模式，实施规范化、法制化、专业化、科学化管理，使现有的物业资源得以最优化配置，并产生良好的社会经济效益。 　　[关键词]小区；物业管理 　　[中图分类号]F293.33 　　[文献标识码]A 　　[文章编号]1009-2234(2007)06-0115-03 　　 　　一、引言 　　 　　“物业”一词是由英语“estate”或“property”引译而来的，含义是财产、资产、拥有物、房地产等，从物业管理的角度来看，“物业是指已建成投入使用的建筑物及相关的设备、设施和场地〔1〕”。近几年来，伴随着城市建设的迅猛发展，我国城市小区物业管理从无到有得到较快发展。在此我们给现代小区物业管理下一个定义：指专业的管理机构，运用现代人本管理科学思想，综合环境，生态、社会科学和先进的维修养护技术，按照合同要求对物业及其附属设施和整体环境进行全方位统一的经营和专业化管理，使物业在使用的过程中能保值甚至是增值。应该看到小区物业管理在我国的发展和成熟需要有一个过程，在管理体制和经营机制上还需不断自我完善，这期间新旧观念的碰撞、新旧体制的摩擦不可避免地会形成种种阻力，在探索当前政治、经济、文化条件下物业管理的过程中，对此要有足够的认识。本文拟就小区物业管理中存在的问题、对策及如何操作和加强浅谈自己的看法。 　　当前，随着和谐社会的提出、房地产业的快速发展和管理体制的改革，小区物业管理作为一种新兴的产业在我国得到很大的发展，但在快速发展的同时，也逐渐暴露出在法规、管理体制等方面不够完善等深层次的问题。如何使进入市场的各类物业资源得以最佳配置，并产生良好的社会经济效益？如何使小区物业的发展与城市现代规划同步运行？近十年来，各方面对此进行了各种有益的探索，但都没从根本上走出传统的房地产“物业”管理模式，没有从当前的实际情况来解决物业管理中存在的问题。 　　 　　二、存在的问题和不足 　　 　　(1)体制层面上的问题。小区物业管理体制还需进一步理顺；物业管理主管部门的依法行政职能和协调有关部门的手段尚待加强；物业管理的职能范围与居委会、房地产开发商等相关部门的职责还欠明确和协调，形成各部门分块割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享，统一管理的局面，严重影响到小区物业管理的正常开展。 　　(2)法治层面上的问题。物业管理法治建设滞后，缺乏具有可行性和较强操作性的配套法规。一方面缺少对物业管理单位的约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位法律地位得不到保障，管理难以收到成效。(注：谢凯 主 编 《小区物业管理》，广东人民出版社，2001年版，第1页。) 　　(3)宣传层面上的问题。对物业法规政策的宣传和教育力度还不够，各级领导和整个社会对物业管理工作缺乏理解、认可、配合和支持，许多人对物业的真正含义理解还不到位，成立的业主委员会并正常运作的比率不高。在现实操作的过程中，物业公司与业主之间的服务关系大多未用合同的方式确立下来，存在业主不认可，物业公司强行服务的问题，引起双方摩擦不断。 　　(4)模式层面上的问题。独立的物业管理企业还未真正形成社会化、市场化的局面。当前中国物业管理的模式中，许多物业管理单位多依附于现行的房地产开发公司、或开发公司的派出机构、或政府企事业单位下设的后勤管理科室，没有真正形成自主经营，独立核算自负盈亏，自我的独立的法人单位，缺乏独立运作能力。 　　(5)自身建设层面的问题。物业管理队伍专业化程度低，人才短缺。由于我国物业管理的起步较晚，物业管理学科的建立还处于探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，管理队伍的政治和业务素质还不能适应当前形势的需要。 　　(6)经营层面上的问题。开发商开发的小区，其物业管理缺乏长期规划和打算，急功近利，更有甚者其物业管理单位只是为买房促销和解决保质期维修而设立的临时机构。 　　(7)费用层面上的问题。物业收费难度大，物业管理企业难以为继，制约了小区物业管理的正常运转和管理单位的自我发展，并由此造成两个怪异现象：(a)由于受旧的体制的影响，人们的福利观念尚未转变，商品意识欠缺，一些人只愿意接受服务，但不愿花钱买服务，特别是在物业管理的起步阶段，在物业收费尚未普遍展开的时期，人的相互观望，攀比思想，给物业管理收费增加了难度。(b)过低的收缴率和低于成本的收缴标准，使物业公司生存艰难，这也