房地产估价件第八章 地价评估.pptVIP

2008.1 第八章 地价评估 第八章 地价评估 一、基准地价及其它地价 二、宗地地价的评估 一、基准地价及其它地价 （一）地价体系 (二)基准地价 (三)标定地价 (四)出让底价 (五)交易价 （一）地价体系 在土地市场的交易和管理中，形成了各种地价。按形成方式可分为基准地价、交易底价和征税价格； 不同的土地价格具有不同的概念、内涵和作用，共同构成地价体系，共同满足土地市场交易、管理需要的价格系列。 我国已形成了以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价和市场交易价等在内的地价体系。 其中基准地价反映宏观地价水平，标定地价、出让底价、市场交易价属于宗地地价。 (二)基准地价 1．基准地价的含义 2. 基准地价的基本特征 3．基准地价的主要作用 1．基准地价的含义 基准地价是政府对各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，有政府组织或委托评估，评估结果需经政府认可。 基准地价的评估是以城镇整体为单位进行的，是该地区土地等级、特定用途、一定时间内的使用权平均价格。 2.基准地价的基本特征 基准地价是代表土地市场正常水平的价格，并能客观地反映城市地价规律，是现行政策下的指导价格，但不是计划价格，不是理论价格。一般而言，基准地价有以下一些基本特征： 1.全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。 2．权威性，基准地价一般由政府组织有关专家组成的专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。 3．分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。 4.平均性。基准地价对应地价区、地价片(内部特性相对均一的区域)，是某地区土地等级、特定用途、一定时间内的平均价格(非简单平均)。 5．有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。 3．基准地价的主要作用 (1)企业投资预算的参考。基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动趋势，表明了土地利用的经济效果； (2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提供依据； (3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空间布局的经济杠杆，是政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据； (4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的基础，起到估算初值和修订初始值的作用。 (三)标定地价 1．标定地价的含义 标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在一定使用年期内在正常土地市场和正常的经营管理条件下及政策作用下某一期日的土地使用权价格。 标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据。 标定地价的评估方法与一般宗地估价方法相同，即可采用基准地价修正法和一般估价方法进行估价。基准地价修正法是根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制、微观区位等条件，通过系数修正进行评估。一般估价方法则是根据市场资料直接评估。 2．标定地价的主要作用 (1)确定土地出让价格的依据； (2)标定地价是国家行使优先购买权的依据； (3)划拨土地使用权，转让、出租、抵押时补交土地使用权出让金的标准。 (4)核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准； (5)企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准。 (四)出让底价 出让底价，是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。 它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国，政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响。因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。 (五)交易价 交易价，是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。 市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税的计税基础。 交易价一般通过协议、招标、拍卖而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。 二、 宗地地价的评估 （一）宗地地价概念 （二）宗地地价评估程序 （三）宗地地价的估价方法 （一）宗地地价概念 宗地地价，是一宗土地的一定权利状态在某一时点