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林地评估及林地期望价法应用分析 　　 [摘要] 我国南方无论是国有林场还是集体林区,大量出现森林资源抵押、林地租赁、以林地对外投资或合作造林等经济行为,需要对林地价值进行评估,而林地的评估方法也很多,本文着重分析林地与建设用地评估特点的区别,并举例说明如何采用林地期望价法客观评估林地价值。 　　 　　一、林地评估和国有建设用地评估特点分析 　　 　　《森林法》中规定的林地包括郁闭度0.2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。林地评估和国有建设用地评估相比,有以下特点: 　　1、价值内涵不同:林地的价值内涵一般是以林场林班或小班为单位定义使用年限、立地质量和可及度等。建设用地的价值内涵一般是以宗地为单位定义用途、使用年限、建设限制条件、开发程度、基础设施情况等。 　　2、年限不同:林地年限一般为20年、30年、50年等,要视林木经营者的情况而定。建设用地使用年限国家一般有规定:商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 　　3、地利条件不同:林地和农用地重点考虑土壤的肥力,而建设用地重点考虑的是区位以及地质构造条件。 　　4、取得方式不同:林地的取得一般采取租赁的方式取得,而不是采取出让的方式取得,即便通过购买的方式,也是一次性支付林地使用权价款,但不像建设用地购买的程序那么复杂。 　　5、转让条件不同:林地的转让只要不改变用途,并取得政府部门的批准即可转让;而建设用地的转让要符合国家有关规定,比如以出让方式取得的土地需投资额达到30%以上的项目才允许转让等,而且转让后的使用年限一般不能增加,只有减少。 　　 　　二、林地期望价法公式 　　 　　《森林资源资产评估评估技术规范(试行)》中规定林地价值评估方法主要包括:现行市价法、林地期望价法、年金资本化法、林地费用化法等。此外还可以根据实际情况采用比例系数法和剩余法评估林地价值。本文主要是以广西速生桉树林地为例采用林地期望价法说明如何客观评估林地价值。 　　林地期望价法以实行永续皆伐为前提,并假设每个轮伐期林地上的收益相同、支出相同,从无林地造林开始计算,将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和值作为林地价值。其计算公式为: 　　Bn-林地评估值(无限年期) 　　Ci-第i年投入的营林生产直接费用(包括整地、栽植、抚育等费用) 　　A u-现实林分第U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分) 　　Da、Db-现实林分第a、b年的间伐纯收入 　　U-经营周期 　　V-年均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用) 　　P-利率 　　林地期望价法的适用范围包括用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地等林地资产的评估。 　　林地期望价法适用的前提假设:(1)林地永续作用(无限年期经营);(2)永续作业时林木经营主伐年龄相同;(3)林木经营每个轮伐期的纯收入相同;(4)如有间伐收入,每个轮伐期都有若干次间伐,分别发生在a、b……等年度。在永续作业时每个稳定年度的间伐,每隔一个轮伐期发生一次。 　　三、林地期望价法举例分析 　　某林场的林地拟种植速生桉,预计前三年造林成本:种植林:第一年(C1)582元/亩,第二年(C2)253元/亩,第三年(C3)253元/亩。萌芽林:第一年(C1)327元/亩,第二年(C2)253元/亩,第三年(C3)253元/亩。每年的营林生产间接费用(V)为50元/亩。种植林主伐年龄(U1)5年,萌芽林主伐年龄(U2)4年。无间伐收入。种植林每亩主伐蓄积量7.88立方米,出材率84%,萌芽林每亩主伐蓄积量6.84立方米,出材率84%。纤维材出材率5%。采集运成本144元/立方米。销售费用和管理费用10元/立方米,育林金10%(其中上交40%,自留60%),防洪保安费0.1%,木材经营者利润率为16%。规格材销售单价550元/立方米,纤维材280元/立方米。假定利率为8%。现需要评估50年林地使用权价值。 　　(一)林地评估思路分析 　　由于主伐纯收益不同,不能直接套用公式。可以直接采用有限年收益法公式。先确定每个轮伐期的林木经营模式:采用萌芽林的次数以及主伐年龄。一般营林模式有两次萌芽林、一次萌芽林、或全部采用种植林等。下面分别按照三种模式测算50年林地价值。 　　Bn-林地评估值(有限年期n) 　　Aum-第m次主伐时的纯收益 　　Cim-第m次第i年投入的营林生产直接费用(包括整地、栽植、抚育等费用) 　　上式中其