地方政府土地财政激励与住房价格波动-行政管理专业论文.docx

Classified Index: F812.2 U.D.C: 35 Dissertation for the Master Degree in Economics LAND FINANCE INCENTIVES OF LOCAL GOVERNMENT AND HOUSING PRICE FLUCTUATION Candidate： Li Weina Supervisor： Vice Prof. Hong Tao Academic Degree Applied for： Master of Management Speciality： Public Administration Affiliation： School of Management Date of Defence： July, 2012 Degree-Conferring-Institution： Harbin Institute of Technology 摘 摘 要 - - I - 摘 要 近些年来，中国房地产业发展十分迅速，持续上涨的住房价格引起了社会 各方的关注。虽然房地产业带动了中国经济的增长，但也引起了很多问题。只 有找到房价快速上涨的原因，才能有针对性地采取措施稳定住房价格，促进经 济健康发展。除了通常谈到的成本、需求等直接因素外，地方政府的影响也不 容忽视。为此本文对地方政府促进住房价格上涨的问题展开分析，以土地财政 为切入点，深入探讨地方政府在住房市场中的作用机制，从而提出有效的政策 制定依据以实现住房市场的可持续发展。 本文首先论述了地方政府依赖土地财政的现状，并指出这种现象的不可持 续性，然后通过分析经营土地、发展房地产业过程中地方政府的成本与收益， 挖掘出地方政府这种以地生财行为的动因是财政分权与政治集权下巨大的财政 压力，为提出土地财政问题的解决方案奠定基础。 其次，在冲击—传导框架下，将地方政府垄断经营土地、积极推进城镇化 等行为看作是住房市场的外部冲击，分析这些冲击在住房市场中的传导过程， 得出最终导致的结果——住房价格上涨，为验证地方政府推动住房价格增长提 供理论依据。 再次，选取我国 31 个省(市、自治区) 2005-2010 年的数据资料，构建回 归模型，对土地财政的根源——地方财政压力与地方政府行为导致的结果—— 住房价格上涨的关联机制进行经验分析，验证了地方政府确实对住房价格的连 续上涨起到了积极作用。 最后，针对地方政府财政压力产生的制度根源，提出合理分配地方政府的 财权和事权，开征房地产保有环节的物业税，以及改变自上而下的政府官员绩 效考核体系的改进建议，以期能对平稳住房价格波动有所帮助。 关键词：地方政府；土地财政；住房价格波动 Abs Abstract - - II - Abstract Chinese real estate industry has been developed rapidly in recent years. Housing price’s constant rising has brought to public attention. A series of problems have been occurred, although the real estate industry promoted the development of economy. First is to find out the reason. In addition to the supply and demand, the effect of local government should not be ignored. This article’s analysis is based on the phenomenon of local governments promote housing prices. From the perspective of land finance, the paper explores the mechanism of local governments’ action in real estate market, and attempts to provide realistic and feasible measures to maintain the housing price stable and keep a healthy economic development. This paper firstly reviews that local governments rely heavily on land finance, and points out thi