2011年徐家汇酒店公寓营销策略.pptxVIP

2012 MARKETING STRATEGY REPORT OF XIETUROAD PROJECT;;本次报告的市场研究工作，我们围绕以下三大核心问题展开：;;项目区位及交通;;;时间　;2006年;2009年;上海酒店式公寓近年成交结构变化 ;全市酒店式公寓成交走势;排名;2011年内环内酒店式公寓成交TOP10;上海市内环内酒店式公寓信息汇总;整体市场对本案启示;?产品市场/区域市场分析;劣势;面积段（㎡）;成交分析——日月光伯爵居;劣势;面积段（㎡）;成交分析——汇景天地;劣势;面积段（㎡）;成交分析——海珀旭辉;区域剩余竞争量汇总;区域市场对本案启示;;;本案价格定位;名称;项目价格思考;;上海酒店式公寓发展史;酒店式公寓销售模式分析;酒店式公寓盈利模式分析;内环内酒店式公寓卖点梳理;本案打造的是“小众的奢华”;;区域竞品客户状况;;;;?竞品解读;在投资市场谨慎异常的今天，什么样的产品和投资回报才能再现南苑国际当初的火爆？;;?客户解码;?客???结构;;关心问题1：地段;关心问题2：交通;?需求解码;配置级别的高低也是影响客户购买的一大因素;关心问题5：配套;关心问题6：公共空间;关心问题7：停车位;关心问题8：物业管理;关心问题9：投资回报率;?关键词;身份;;5 个关键词是触动客群内心的不同角度 5 个关键词同步揭示了品牌的传播过程 5 个关键词代表着广告五个层面的目标;物业管理是酒店式服务公寓在市场上长期制胜的法宝 ;硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施 ;软件主要指公寓的服务管理水平，是酒店式公寓的灵魂 ;69;70;71;服务创新案例——华润·西子中心;“经营管理理念”才是酒店式服务公寓的灵魂 ;;2008.12;;2008.12;2008.12;;;2008.12;;;Updated Feb. 2009;Updated Feb. 2009;;;;2008.12;;;;2008.12;;2008.12;2008.12;;;2008.12;;;;;;;PRODUCT POSITIONING;?产品定位;?产品定位;价值;;?形象定位;;;?包装定位/案名含意阐释;?包装定位/VI设计;“尚之角”在沪语中是高贵地段的意思，直白地表达本案地段位于上海核心板块； “尙”与“上”同音，传达本案就是投资上海的一时之选，虽然不是大盘，但是贵在矜贵； “时尚的领导者”、“崇尚的生活角度”等可做多面向解释。每个字都有多重字义，又可组成多重词义，含义广阔，非常适合作为体量不大的项目案名。; 案 名 -- MOSA Modern Office Smart Apartment 定位语 -- 新概念酒店式公寓 Slogan -- More Fun More Life Catch -- 一起mosa 汇生活;;?推广思路;做上海最有“阁调”的酒店公寓！;?推广思路/推广目标;;;;手法阐述;;价格策略;本案静态参考均价为40000-45000元/平方米;根据目前市场供求关系和客群定位，华燕建议把产品包装为 精装酒店式公寓和星级酒店（产权式酒店） 3-10层为酒店公寓，11-14层为星级酒店 酒店式公寓以带租约形式对外零卖，星级酒店以整层去化为最终目的 两种产品满足不同阶层购买需求，做到产品和客群差异化 ;;;注：上述价值区位划分以全局作为考量，在实际操作中部分细节将会在价目表中作出调整。;;华燕目标——;Ⅵ;推案节奏与利润最大化之间的平衡点;;推出房源：共计298套，可售面积39524M2 分户零售：约202套，面积约33764M2 整层保留：约96套，面积约5760M2; 入市房源每去化一个层面的量，加推对应层面房源（以整层为一个加推单位）的量。 如去化低区房源（3层），加推对应区位房源（6层）； 关键词：对应 此销控办法要求销售人员有较高的职业素质和销售技巧，需要有效引导客户集中去化某一区位楼层的房源。 ;引进知名酒店管???企业 统一管理、统一经营、统一回报 对项目包租销售模式进行可行性研判，采取十年包租，给予小业主第一年6%， 二年7%，第三年开始每年8%的投资回报率和每年一定数量的业主使用日期。 优点：加快项目去化，扩大项目利润，提升开发商口碑，有利于项目可持续经营。;;走价目标;;整盘约12-16个月销罄，实现总销金额约17.4亿元！;Ⅶ;;1、选择传统销售旺季； 2、示范区域整装待发，可全面对外公开； 3、销售人员培训到位，可独当一面且团队配合； 4、形象导入，宣传攻势到位； 5、客户蓄水，VIP认筹达到2：1左右；;入市时间选择 2012年10月;;;Ⅷ;全力以赴构建客户上层心理，满足其尊荣感和虚荣心，植入客户以“购买为荣，不买为耻”