房地产估价师考试-理论与方法全.doc

- PAGE -页脚-- 第一章 房地产估价概述 第一节 对房地产估价的基本认识 房地产估价的含义 ◎ 1、专业估价与非专业估价的不同 □非专业估价：是估计经济物品的价格或价值。 □专业估价的5大特点： ■由专业人员、机构完成——由具有专门知识和经验、具备足够数量的估价师等条件，取得相关资格的专业人员取得相应估价资质的估价机构完成 ■是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见 ■具有公信力——专业估价提供的意见较为科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受 ■实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务行为 ■承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。 2、房地产估价的概念 【完整定义】房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 【概念要点】①特定目的：估价目的；②特定房地产：估价对象；③特定时间：估价时点；④估价原则：确保具有公信力；⑤估价方法：确保科学性；⑥估价程序：确保科学和严谨；⑦特定的专业人员：房地产估价师。⑧专业意见：最终是否采纳，将取决于委托人。注意：八要点缺一不可。 【概念记忆要领】 □主体：估价师和估价机构 □客体：估价对象的价值 □依据(四依据) 　■根据估价目的　　■遵守估价原则　　■运用估价方法　　■按照估价程序 □手段(三手段) ■分析——价值分析：对影响估价价值的因素进行分析 ■测算——价值测算：运用数学公式或模型和数据计算对象价值 ■判断——价值判断：根据测算出的结果以及市场行情、专业经验，对价值最终判定 ☆分析是测算的基础，测算是判断的基础 □目的：对价值进行分析、测算和判断，提供相关专业意见 3、估价与评估的异同 房地产估价(房地产价值评估)：房地产价格评估(过去) 现在经常称为房地产评估 □估价：指价值评估(范围窄) □评估范围较广：不仅包括价值评估，还包括质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、投资风险评估、贷款风险评估、制度政策评估等。 □估价师、估价机构除进行价值评估外，可进行其他相关评估和咨询顾问业务：价值分配、价值减损评估、经济损失评估、市场调研、可行性研究、项目策划、项目调查评价、购买分析、资产管理 4、国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义 USA: Real Estate Appraisal 英联邦国家：Property Valuation 日、韩：不动产鉴定评价 香港：物业估值或物业估价 台湾：不动产估价 二、房地产估价的本质 (5点认识) ● 1、是评估房地产的价值而不是价格 □尽管叫价格评估，但评估的是价值非价格 □原因是为了避免与政治经济学中价值概念混淆 □价值与价格的区别： ■价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心 ■价格是价值的外在表现，围绕价值而上下波动，是实际发生、已经完成且可观察到的事实 □关系： ■理论上价值决定价格(心理支配行为) ■估价上，从价格来推导出价值(通过行为来了解心理) 2、是模拟市场定价而不是替代市场定价 房地产价值是客观的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟市场形成价格的机制和过程，把客观存在的房地产价值揭示出来。 □估价与定价的关系：谋和断的关系，参谋与决策的关系，历史上的房谋杜断的典故 □房地产估价是模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 □价值原本存在，而非发明创造出价值 →揭示或发现 3、是提供价值意见而不是作价格保证 □要点 ■估价结果是专业意见，而不是价格保证 ■估价师对自己的专业意见要承担法律责任 □估价专业意见分类 ■咨询性或参考性的——为委托人自己使用而提供的估价，属私人产品 投资价值评估 ■鉴证性或证据性的——为第三方证明或者说服第三方而提供的估价，属公共产品 □鉴证或证据性作用的估价所承担的法律责任，一般要大于咨询、参考性作用的估价。 □承担法律责任时，能证明自己无过错的除外(有举证责任) 刑法、公司法、证券法 4、估价有误差但误差应在合理范围内 □对估价准确性认识(5点认识) ①由于信息不完全和不确定，致使合格的估价师也只能得出近似的评估价值(误差不可避免) ②所有的估价都有误差：评