论股权转让形式下不动产交易纳税筹划与征管.docVIP

论股权转让形式下不动产交易纳税筹划与征管 　　【摘 要】本文通过对不动产交易中的直接出售和股权转让，出租和股权转让等不同方式的分析，比较不同方式的税收差异，通过对不动产的出售，出租，股权转让等不同方式产生的税费进行比较，认为股权转让方式产生的税费负担比较小。在实际工作中，对于股权转让存在许多问题，并对此提出了建议和思考。 　　【关键词】股权转让；不动产交易；纳税筹划；征管 　　近年来，随着经济市场的不断发展，企业之间不动产的转让，租赁行为日益增多，企业股权转让交易行为也日渐增多。由于股权转让具有偶发性、隐蔽性，转让价格且带有主观性，这给当前企业纳税筹划存在较大的空间，对当期税收环境产生许多问题，也给税收征管带来较大的挑战。 　　一、股权转让中常见的纳税筹划 　　（一）出售和股权转让两种方式的税收负担差异 　　近年来，随着经济的快速发展，企业之间股权转让，不动产的转让行为日渐增多，形式日益复杂，同时也存在较大的税收差异。而实现不动产转让的主要途径主要有两个：一是直接出售不动产，这种销售属于简单的不动产交易，直接出售操作简便，债权债务清晰。二是公司股东将股权全部转让给其他主体，实现公司所拥有的不动产的转让，此操作过程比较复杂，后续债权债务，人员安置问题也比较多。 　　1.两种转让方式产生的税费种类不同 　　根据我国现行税收法律法规的有关规定，企业不动产销售业务涉及的税费有增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税、契税。对于企业以不动产投资入股以及股权转让，不征收增值税和暂免征收土地增值税，因此股权转让时涉及的税费仅有所得税和印花税。 　　2.两种转让方式产生的税费负担不同 　　由于缴纳的税费种类不同，两种转让方式产生的税费负担自然也有所不同。下面通过一个例子来简要说明：某有限责任公司拟全部转让名下不动产，房产土地成本为400万元，转让价格为1000万元。不考虑生产经营产生的未分配利润、盈余公积等因素，股东均为个人（土地增值税按5%核定征收）。 　　两种转让方式缴纳税费情况列表如下（单位：万元）保留一位小数： 　　从上述例子可以看出，两种转让方式产生的税费相差较大，这是企业把不动产交易披上“股权转让”外壳的客观因素，通过股权转让操作可以减少大量税款。税款可以大量减少，但是企业的债权债务一并转让，随即产生新的问题，该企业是否良好的信用，是否诚实合规的经营体系，真实的往来账务，后续人员安置等诸多问。实际中，纳税与双方纳税预期的心理落差，助长了隐瞒转让真实价格和真实交易情况。 　　（二）出租与股权转让两种方式的税负差异 　　随着经济发展，中小企业日益增多，租赁市场日益火爆，企业把闲置的部分或全部房产出租给其他企业使用，获取收益。租金收入的税负负担重，如果长期租赁，出租方变相采取股权转让方式转让给承租方，两家企业共同投资合营。企业不动产出租业务涉及的税费有增值税及附加，企业所得税，印花税，房产税等。相比较自用房产税的一般低于出租房?a的税负，自用房产税按照取得时的原值计算，持有比较长时间房产一般原值较低，租金一般是按现时价格，税率12%，税负偏重。 　　举个简单的例子：某有限公司拟将名下所有不动产出租，每年租金收入200万。房产土地成本为400万元，转让价格为1000万元。不考虑生产经营产生的未分配利润、盈余公积等因素，股东均为个人。 　　出租方式和股权转让方式缴纳税费情况列表如下（单位：万元）保留一位小数： 　　从上述例子可以看出，房产长期出租和股权转让产生的税费相差较大，这是企业把不动产出租交易披上“股权转让”外壳的客观因素，通过股权转让，双方投资合营操作可以减少大量税款，是企业财务人员常用的避税手段。但是在运用中，资金往来问题，财产问题，人员安置，双方信用问题，一系列问题在实际工作是要重点考虑的。 　　二、股权转让中存在的问题 　　（一）股权转让成交价格的真实性和隐蔽性 　　股权转让关系到企业切实利益，部分纳税人为了少缴纳或逃避缴纳的目的，一般会签订一份平价转让或低于实际转让的虚假合同，而从企业账面上也只能反映新公司的股东发生了变化，无法反映股权转让的真实情况和真实金额。即使转让企业提供了不真实的合同，税务部门也很难判断。《征管法》虽明确了对于计税价格明显偏低时，可核定计税价格，但实际工作中，税务机关缺乏有效的核定价格手段，委托中介机构评估核定。而中介评估机构和企业串通，虚低评估价格，达到少缴税款的目的，当期的税收缴纳的诚信问题值得考虑和深思。 　　（二）调查取证难度大，各部门信息不共享 　　在实际工作中，税务机关工作人员一般对股权转让资料的审查，如中介评估报告，转让协议书，企业财务报表，忽视了股权转让实际情况，是否真实交易金额转让，是否在账务上的列支正确，相关损失是否真实可