2011昆明二级市场分108p.ppt

海伦国际 ——客户分析 南市区所占的比例为55% 中心区所占的比例为20% 北市区所占的比例为10% 西市区所占的比例为8% 东市区所占的比例为3% 地州所占的比例为4% 福建、浙江投资客占比例为30% 昆明市内客户占比例为60% 城中村客户占比例为8% 其他客户来源占比例为2% 海伦国际 ——置业用途分析 项目客户以自住为主，所占比例为60%。 海伦国际 ——产品户型 海伦国际一期主推86—156㎡的两房至四房，房源2000套，其中公寓326套，其他1674套。10栋产品分为两种大类，其中1、2、5、6座为一类，每栋3梯6户，分两房两厅两卫双阳台、三房两厅两卫双阳台、三房两厅三卫双阳台三种户型；3-4、7-10座为一类，每栋3梯6户，分为三房两厅两卫双阳台、两房两厅两卫双阳台、四房两厅三卫双阳台三种户型。 两房两厅双卫双阳台（86.79 ㎡ ） 户型特点： 厅出阳台，视界优越 主卧带阳台，方正实用，动静分明，干湿分明 户型位置： 1、2、5、6栋 动区 静区 两房两厅双卫双阳台（94.57 ㎡ ） 户型特点： 客厅连通大阳台，视野超阔 主人房带全景大露台，双卫浴设计 户型位置： 3-4、7-10栋 阳台可封起成一间储藏室 赠送阳台面积约11.38 ㎡ 三房两厅双卫双阳台（110.27 ㎡ ） 户型特点： 舒适的三房，舒享更多阳光空间 开阔主卧尺度，透露非凡气质 特色书房带阳台，坐拥窗外美景 户型位置： 1、2、5、6栋 三房两厅双卫双阳台（124.11 ㎡ ） 户型特点： 多阳台设计，270度视野宽阔 三面单边单位，通风采光效果佳 主人套房带衣帽间 户型位置： 3-4、7-10栋 三房两厅三卫双阳台（135.20 ㎡ ） 户型特点： 4.3米超大开间 愈7米超宽阳台，视野开阔 双主卧套房，功能格局完美 户型位置： 1、2、5、6栋 四房两厅三卫双阳台（156.40 ㎡ ） 户型特点： 三面通风采光 双主人套间，尺度宽阔 赠送超大飘窗 户型位置： 3-4、7-10栋 海伦国际 ——小结 项目亮点：由国内著名地产开发商海伦堡集团开发，引入世界领先Hopsca开发模式，将高档住宅、购物中心、写字楼、星级酒店、医疗、教育等城市功能融入大型公园。 销售：预计2011年8月开盘，一期推出2000套。 价格：预计开盘均价在8000元/㎡。 户型：两房、三房和四房，主力户型为110 ㎡至135 ㎡的三房。 客户：意向客户中，刚性需求客户居多，投资客偏少，投资客中以福建和浙江人居多 竞品分析 ——马街摩尔城、海伦国际、万科 楼盘 马街摩尔城 海伦国际 万科项目 区 位 西市区 南市区 东市区 占地面积 976亩 2600亩 19.21万㎡ 开 发 分2期开发 分2期开发 分3期开发 物业类别 住宅、商铺、写字楼 住宅、商铺、公寓、写字楼 住宅 项目用地 改造情况 西山区47号地块城中村改造 城中村改造项目 非城中村改造项目 住宅户型区间 80-140㎡ 86-156㎡ 79-162㎡ 价格预计 住宅8500元 住宅8000元/㎡ 住宅12000元/㎡ 目标客户 主推商铺，针对投资客户 住宅主要针对自住 住宅主要针对自住，其次为投资 一期主要针对住宅首置、首改、再改客户，比例均衡 竞争项目修正——竞品客户属性（年龄、家庭与产品、总价对位） A\产品类型与家庭结构高度相关： 小户型多为青年之家、青年持家、小小太阳；80-89㎡小三房多为小小太阳、小太阳、孩子三代； 100㎡以上舒适三房对位小太阳、孩子三代、后小太阳； 144㎡以上四房或联排、双拼别墅多为小小太阳、小太阳、孩子三代、后小太阳、中年之家。 B\产品总价与客户年龄跳差明显： 25-35岁客户多购买总价在60-70万间的产品； 30-40岁的客户多购买总价在70-100万间的产品； 35-45岁客户多购买总价在100-150万间的大平层产品； 30-50岁客户多购买总价在150-300万间的产品 。 老年之家 　 　 　 　 中年之家 　 　 　 　 后小太阳 　 　 　 　 孩子三代 　 　 　 　 小太阳 　 　 　 　 小小太阳 　 　 　 　 青年持家 　 　 　 　 青年之家 　 　 　 　 　 小户型 80-90㎡三房、四房 100㎡以上舒适三房 144㎡以上四房，联排、双拼别墅 产品总价： 70万-100万 年龄范围： 30-40 产品总价： 100万-150万 年龄范围： 35-45 产品总价： 150万-300万 年龄范围： 30-50