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银行按揭贷款开发贷款与商品房销售价格实证关系研究 　　摘 要:目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格相互关系的研究上,而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与房地产价格的关系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格的月度数据建立VAR模型,使用脉冲分析等方法对上海市的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格之间的动态关系进行了实证研究,分别考察了商品房按揭贷款、开发贷款两类贷款与商品房平均销售价格之间的关系。 　　关键词:开发贷款 按揭贷款 VAR模型 脉冲分析 　　中图分类号:F830.572 文献标识码:A 　　文章编号:1004-4914(2009)09-200-02 　　 　　一、引言 　　 　　“十五”期间以住宅为主体的上海房地产业发展迅速,上海商品房平均销售价格基本上都处于上升通道,特别是2002年之后价格开始快速上涨,2003年上海商品房每平方米均价达5118元,首次超过北京,成为全国房价最高的城市,2004年商品房销售价格增长率升至26.79%,2005年下半年宏观调控作用开始显现,各项指标都有了不同程度的回落,2006年商品房均价与2005年相比只有小幅上涨,2007年上海市商品房销售价格增长率又有所上升。 　　在我国,企业的融资渠道还比较单一,主要依靠银行提供的贷款,这一点在房地产企业中也表现得比较突出,上海市房地产企业开发房地产项目的资金主要来自于国内金融机构贷款、外资、自筹资金等,而其中的国内银行提供的信贷支持占据了重要的分量。伴随着房地产价格的上升,受利润驱动,开发商对开发贷款的需求不断增加,房地产投资规模不断加大。从2001开始上海市的房地产开发贷款一直保持了较快的增长势头. 　　从2001年至2007年,上海个人住房按揭贷款额呈现两阶段化,2001年至2004年上海个人住房按揭贷款高速增长,平均增速在55.87%。2004年经济开始宏观调控后,个人住房按揭贷款的增长幅度出现跳水,直线下降到10%以下。2006年在各种宏观调控政策不断出台的情况下,个人住房按揭贷款保持低位小幅增长。 　　 　　二、研究思路 　　 　　目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格的相互关系的研究上,而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与商品房销售价格的关系。传统理论认为银行对房地产开发商的项目建设所提供的开发贷款,将提高房地产的投资规模,进而将提高商品房供给,促使商品房销售价格下降,而银行对消费者购买商品房所提供的按揭贷款,将提高对商品房的需求,促使商品房销售价格上升。然而通过对上海市近年来房地产市场运行状况的观察发现,商品房销售价格、按揭贷款、开发贷款在长期内总体上都保持了上涨的趋势,这种现象似乎违背了传统理论的观点,笔者将利用所掌握的数据,实证研究上海市商品房销售价格分别与按揭贷款、开发贷款之间的动态影响关系。 　　 　　三、实证研究 　　 　　(一)数据来源 　　笔者利用2004年1月至2007年12月上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、按揭贷款发放额的月度数据进行实证研究,其中,商品房平均销售价格是由商品房销售额除以商品房销售面积得来,其中商品房销售额、商品房销售面积、开发贷款新增余额来自于中经网统计数据库,按揭贷款每月发放额由上海易居房地产研究院、上海房地产流通研究所提供。将商品房平均销售价格、开发贷款每月新增余额、按揭贷款每月发放额实际值分别用PI、HL、AL表示,对上述三个时间序列分别取自然对数,记为LNPI、LNHL、LNAL,这样处理数据的好处是:一方面可以避免异方差问题,另一方面回归系数可以理解为一种“弹性”系数,具有很强的经济学指导意义。 　　(二)VAR模型脉冲分析 　　对时间序列的ADF检验可知,三个时间序列变量都是平稳的,因此不需进行协整检验而可以直接建立无约束的VAR模型,对VAR模型进行Lag Length Criteria检验可知,建立1阶的VAR较合理,即VAR(1),对VAR模型的AR Boots Table检验结果表明所建立的VAR(1)模型是稳定的,可以进行脉冲分析。 　　脉冲响应函数(impulse response function,IRF)反映了来自随机扰动项的一个标准差大小的新的信息冲击(innovation)对内生变量当前和未来取值的影响,以及其影响的路径变化。试验结果有图形和表格两种形式,笔者分别给出脉冲响应图和表格。下面各图是基于VAR模拟的脉冲响应函数曲线,横轴代表滞后阶数,将滞后阶数设定为10期,纵轴分别代表平均价格lnpi、按揭贷款每月发放额lnal,开发贷款每月新增余额l