土地估价中市场比较方法的改进分析.pdfVIP

3．3．1市场比较法的优点………………………………………………28 3．3．2市场比较法的缺陷……………………………………………．29 4 市场比较法估价过程的改进研究………………………………………．30 4．1 市场比较法估价的改进思路………………………………………30 4．2 土地价格影响因素指标体系的建立………………………………．32 4．3 土地价格各影响因素权重的确定…………………………………33 4．3．1土地价格各影响因素权重确定方法的概述…………………．33 4．3．2应用灰色关联度确定土地状况一级因素权重………………．．34 4．3．3应用层次分析法确定土地状况二级因素权重………………．36 4．4 土地交易日期修正系数的确定……………………………………．．39 4．4．1土地交易日期修正的必要性…………………………………．39 4．4．2指数平滑法确定交易日期修正系数…………………………．40 4．5 可比实例权重的确定………………………………………………．42 4．5．1可比实例权重确定方法的概述………………………………．42 4．5．2应用加权打分法确定可比实例的权重………………………．42 5 改进的市场比较法实例应用……………………………………………43 5．1 估价对象描述………………………………………………………43 5．1．1土地登记状况…………………………………………………．43 5．1．2土地权利状况…………………………………………………．43 5．1．3建筑物和地上附着物状况……………………………………．43 5．2 地价影响因素分析…………………………………………………44 5．2．1一般因素………………………………………………………．．44 5．2．2区域因素………………………………………………………。45 5．2．3个别因素………………………………………………………．47 5．3 土地估价的过程……………………………………………………47 5．3．1选择交易案例…………………………………………………．47 5．3．2土地状况影响因素修正………………………………………．50 5．3．3土地交易日期的修正…………………………………………．．54 5．3．4土地交易情况的修正…………………………………………．55 5．3．5求各可比实例权重………………………………………………55 5．3．6待估宗地价格的确定…………………………………………．56 6 结论与展望………………………………………………………………。57 6．1 结j沧………………………………………………………………………………………．57 6．2 后续工作的展望……………………………………………………57 参考文献…………………………………………………………………………．59 独创性声明………………………………………………………………………61 学位论文数据集…………………………………………………………………．62 1绪论 1．1 研究背景及意义 土地与人们的日常生产生活息息相关，扮演着重要的角色，是必不可少的一 项生产要素。纵观世界各个国家及地区的发展历程可以发现，只要一个地区存在 着土地市场，就会展开不同程度的土地估价活动。在我国，改革开放之后，建筑 业和房地产业开始复苏。随后政府启动了城镇住房制度和土地使用制度的改革， 随着住房制度改革的深入，房地产的价值逐渐显化，住房商品化逐步升温。与此 同时，土地市场犹如雨后春笋蓬勃发展，市场规模也在不断的壮大。为了满足土 地经济活动的需要，土地估价机构在土地市场上越来越活跃，其估价行为也逐日 增多。在土地市场上，对土地进行估价对维持市场的健康发展具有重要意义，主 要表现在：①保障相关当事人合法权益；②减少行政管理成本；③维护社会公共 利益；④对土地交易市场提供全面的服务。因此，可以说土地估价是