新兴产业拉动商业地产长期增长 开发商亟待模式创新.docVIP

新兴产业拉动商业地产长期增长 开发商亟待模式创新 ——第六届中国商业地产年会中指研究院副院长陈晟主题演讲 提要]2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？ 2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。届时，搜房网将邀请全国1000家以上品牌商家企业、万名投资者参加本届商业地产年会，为商业地产开发商和投资者、商家搭建一个互动交流的平台。 点击进入：2011第六届中国商业地产年会 中国指数研究院副院长陈晟 新兴产业将拉动商业地产长期增长 在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？陈晟认为有两点值得关注，首先，我们的土地获利的模式不可能是通过房子的砖头去赚钱，赚钱肯定是地增值，现在地方政府都非常聪明，会有招拍挂，还有低价拿地的可能性吗？没有了。那么什么是愿意让地方政府用低价或者是补偿式的方式来拿地，那就是商业地产、旅游地产等等，这应该是深层次思考的模式。 第二，大家有没有注意到十二五规划里面，我们仔细研究整个地产占GDP的比例只有5%左右，那么银行占整个GDP也只有5%左右，但是十二五规划新兴产业，包括信息、物流、新能源、新材料等等，带有附着新产业未来在十二五规划GDP大概要占到14%。那么这些产业一定要附着的载体是什么呢？一定是商业，因为它一定要有办公、运营、经营的场所。所以从这两个深层次的思考，可能在GDP已经超过7千美金以上的一些城市，可能要迎来商业地产的一些快速增长的机会。当然城市化率也是一个重要的指标，如果城市化率达到80%以上往往就是好机会。例如无锡吸引力很大，很多人认为这个城市不应该是这样的，但是副市长告诉我们卡地亚可以卖到7千万，LV可以卖到1个亿，这就要研究这个商业地产所处的状态和吸引力都是有关系的。 ? 第三产业推动商业地产发展 经济势头决定了经济长期是看好的，商业或者是第三服务产业的快速蓬勃的发展跟商业地产关联是很大的，真正的住宅机会是由什么推动的？是由城市化、住宅产业化推动的，商业一定是由第三产业推动的。那么城市化进程和居民的收入消费水平也带来了商业地产的强劲需求，所以就像最近也有研究说，大家没钱买房子，房子很贵，住宅限购，不能买房干什么？可能要去消费，最近看车展的消费也很厉害，包括其他的消费也很厉害。所以这也是在一种，如果我们国家不再强化单纯的是靠投资拉动而是消费式拉动的话，那么消费的载体我们的商业地产也会带来一些相关的机会。 那么调控以来行政手段和经济手段并用，很多的朋友在问，我们的限购什么时候能够停止？我们年内的措施什么时候可以结束，其实我们不需要多考虑这个问题，因为从05年开始我们的住宅市场一直供不应求，到现在形成非常强的供需矛盾，我们国家已经对价格进行严厉的控制，是不是认为这些东西也是紧缺的商品？但是我们国家在鼓励什么呢？在鼓励我们的结构转型，在鼓励消费，那么是不是以商业为载体的就是我们经济结构转型所需要的呢？陈昇副院长认为这是一个肯定的答案，尽管周期有点长，但是在这个过程中的工作需要认真去做。 ? 商业地产整体过量但优质商业稀缺开发商亟待模式创新 那么调控措施对商业地产的影响是远远低于对住宅的影响，甚至可以说，商业地产从来就没有过利好消息，也从来没有利空消息，因为它一直就有，比如房产税，之前对住宅过于呵护了，现在商业就是在充分状况下充分的发展，虽然说最近商业不错，但是要告诉大家一组数据，人均商业占有面积一人2平方米，国际只有1.5平方米或者是达不到2平方米，我们的商业整体是过量的，这是基本前提，其中结果矛盾特别的突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高，所以整体是过量的，但是优质稀缺的商业是稀缺的。投资额目前进入高峰期，到2011年累计增长6.4倍，这与开发商实力逐步的积累有关，我国跟外国的投资商唯一最大的不足就是金融是不足的，国外是完全的RIET运作，但是我们现在在RIET这一块进展非常的慢，所以这跟我们的金融创新也将是有关系的。大型的商业集团，比如万达、SOHO中国、宝龙不同类型都加大持有的规模，中国指数研究院研究全国百强企业，所有的企业都把他们的持有商业的目标定位在20%，但是不幸的是现在他们的持有面积大概只有5%，正在从5%-20%的过程之中发展的过程，所以说空间还是巨大的，所以他们的现在并不完全是被动的而有些都是主动的选择。 ?