易宪容：当前房地产金融政策及未来变化对市场影响与对冲.docVIP

易宪容：当前房地产金融政策及未来变化对市场影响与对冲各位大家好！王老师不仅是政策方面的制定，关键他很理性的告诉大家市场发生了什么，市场未来发展什么，发生什么这个是我们企业需要思考的东西，我们做企业任何时候都面临各种因素条件和各种政策因素变化，并不是说这个不好这个东西怎么样，关键我们在这种因素条件下，这样的条件下你能够做什么，你该做什么，我今天要讲的题目，其实就要讲当前中国的金融市场形势对中国房地产市场的影响，这里要讲三个问题。 第一个问题近十年来中国的房地产，中国经济为什么发展到这种情况。第二，2009年2010年中国房地产市场为什么会出现前所未有的高繁荣。第三，在2010年之后，我们中国的房地产金融政策发生什么变化，进政策变化对于我们当前中国房地产市场影响最大的东西是什么？未来走势如何。 大家知道我们近十年来中国的经济中国的房地产市场为什么发展这么快，我为大家我们金融市场最重要的一个金融产品到底是什么？你们企业应该比我更清楚，这个产品是什么？是不是我们现在所说的土地财政，是不是我们大家企业暴利，是不是我们企业炒作人多，实际上这个都不是，最重要的就是一条，有一个住房按揭贷款。如果没有住房按揭贷款这样一个长远，我们房地产市场我们中国经济没有增长，为什么住房按揭贷款这么重要，重要性在哪里？我问大家一个很简单的东西，就是我们买房子的时候，我们每房子的时候按揭给银行的东西是什么？ 按揭我们个人未来的东西，你赚多少钱把未来几十年的现金流按揭给银行去了，大家想想看这个问题就来了，你把未来的东西按揭给银行，本来我工作六年假定我六年十万块钱，现在这个有一个110万块钱的住房，我用十万块钱怎么买，如果没有住房按揭贷款的时候，我现在没有房子住，我问大家这个时候有没有住房需求，我就十万块钱，那个房子要买一百一十万，没有按揭贷款有没有需求。所以住房的刚性需求是不成立的，因为只有十万块钱，你一百万哪里来，有了我们住房按揭贷款，就把你的需求在未来几十年的需求拉到现在来了，就可以十万万元借银行一百万，就可以买了110万的住房，这个时候你的资产你的负债，你的资产110万，你的资产110万，你的负债100万。 如果比我们早几年，大家可能会注意，我们开始做按揭贷款的时候，我又把110万压给银行去，比如说按揭给银行借60万出来，抵押银行去借60万出来，借60万出来我又可以买六套住房，如果买六套之后你的资产多少770万，体负债多少啊？大家看到你760万，如果这个时候问题就来了，如果你这个时候房价在上涨，不管多少了，涨一倍多少啊他的资产1540万，他的负债760万。所以无论需求和消费，有住房按揭贷款这样一个产品，他就培育了我们房地产市场这么多年快速发展，我本来有十万块钱，房价涨一被的时候，我又突然变到了780万。由10万升到了780万，这就是我们近十年来房地产市场快速发展的，快速成长，我们房地产需求快速增长的一个形势。 所以，还有一个政策就是企业住房预售支付，我们这个也让很多企业家很简单，他开始进入流动资金很小，通过一期开发，两期开发滚动很快他的例子也是一样财富增长很快，这是第一个简单的道理。 所以大家一定要把这个最核心的东西想到清楚，这个我们房地产市场到底什么样东西最重要。第二，2009年，2010年中国房地产市场为什么快速发展，其实大家看到了，2007年，出台了39号文件15号文件，这个文件核心是什么？大家知道住房产品跟其他产品有一个根本性的差别，这个用一个投资那个用一个消费，如果用了投资的时候怎么样呢？你这个定价的价值，定价的基础价格的运行机制跟用作销售的不一样，所以现在说房价高，供求产生了问题，其实这个里面没有把这个东西搞清楚，住房到底投资品还是消费品。如果说住房是投资品的时候，你这种需求是可以无穷的大，如果买的住房是投资的时候，如果你信用条件好借钱偏移杠杆率高，可以买一百套，因为你买了就赚钱。如果买的消费的时候，你购买的住房永远是有限的，我为大家一个非常简单的案例，我们卖的汽车卖出去什么结果？一定贬值。你买房子如果一个投资品的时候，投资品做投资的时候，买的时候不管赚钱还是亏欠，你买的时候一定想到赚钱，这就是差别在这里。 所以，消费品的时候我们一般的民众一定不会多买，买的房子有限，你最有钱买多了也是浪费，如果投资品的时候买的时候市场的势头怎么样变化，如果一直在涨，比如说我们早几年我们近十年来住房的价格一直在涨，政府就是鼓励我们的投资，我们买房的人一定千方百计进去，所以，在2009年，2010年我们住房的销售为什么快速爆发，最核心的概念就是我们住房按揭贷款重大的调整，我们住房按揭贷款大家可以看到，有一个改善性住房，买第一套、第二套、第三套都可以享受在优惠的利率去最大的杠杆，借钱很容易大家拼命的买来投资，但是大家知道我们投资的人买房对于价格敏不敏感，如果我买住房投