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中国房地产投资信托（C-REITs）的法律制度探究 内容导读： 在世界金融危机的大背景下，我国的房地产行业也正经历着多年未遇的行 业危机。在众多房地产企业面临资金链断裂，银行信贷紧缩的情况下，REITs又重新回到了人们的视野中。由于我国房地产业和金融业尚处于发展初期，引进 REITs应首先从法律层面着手，这是该制度能否被成功移植的关键。在这里，文章主要围绕REITs的法律制度框架展开，对比美国和亚洲主要国家在REITs法律制度建立方面的特点，总结经验，以求探索出适合国内REITs发展的法律制度框架。 房地产投资信托（REITs）法律制度的基本理论 （一） 房地产投资信托（REITs）界定及相关概念辨析 要研究REITs的法律制度，首先需要对REITs的概念有一个清晰的界定。 此外，由于REITs与房地产信托、房地产证券化有着许多共通之处，所以人们容易混淆这几个概念，在这里有必要辨析相关概念。 REITs的概念界定 房地产投资信托，在很多国家被定义为了REITs（Real estate investment trusts）,只有在英国和亚洲一些国家才称之为房地产投资基金，PIF（Property Investment Fund）。综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将它界定为通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态 。实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构。 在本文的论述上，均采用房地产投资信托，即REITs这一称谓。 REITs相关概念辨析 REITs与房地产信托 REITs与房地产信托都是通过信托方式为房地产开发筹集资金，但是两者有着明显的不同之处： a． 信托财产不同 房地产信托的信托财产是房屋、土地等实物资产，而房地产投资信托的信托财产则是通过发行受益凭证而获得的资金。这一点是两者最本质的区别，也决定了房地产投资信托是独立于房地产信托的一种融资方式，两者没有包含与被包含的关系。 b. 融资方式不同 在房地产信托下，融资的途径较多，方式灵活，既可以向社会公众募集资金也可以通过银行贷款等渠道融资，而在房地产投资信托下则是由房地产投资信托基金公司通过发行受益凭证向个人或机构筹集资金。 主要参与主体不同 （1）委托人 房地产信托的委托人是各类型房地产的所有者，既可以是法人也可以是个人，而房地产投资信托的委托人则是房地产投资信托基金公司，是法人机构。 （2）受托人 房地产信托的受托人是具备经营房地产信托业务资格的信托公司，而房地产 投资信托的受托人则是接受委托人的资金进行房地产投资的房地产开发公司。 （3）受益人 房地产信托的受益人或是房地产所有者，或是认购受益权证书或信托证券的 投资者，而房地产投资信托的受益人则是代表全体投资者利益的投资信托基金公司，当然获得投资资金的房地产开发企业同样会在其操作下完成融资任务，也可谓间接受益人。 REITs与房地产证券化 房地产证券化仅与具体的房地产项目相联系，而不涉及企业的股份制经营， 因此它只包含房地产抵押贷款证券化与房地产投资权益证券化。其中房地产投资权益证券化包含两种形式，即房地产投资基金和房地产投资信托。可见，房地产投资信托的实质是房地产投资权益证券化，是房地产证券化的一种形式。 （二）房地产投资信托（REITs）中的法律关系 1、 REITs的组织形式 REITs根据组织结构的不同可分为信托型、公司型、合伙型和合同型。其中 最重要的是信托型和公司型。 信托型 信托型REITs又称为契约型REITs，在这种模式下投资者是委托人，投资公 司或基金管理公司。信托型组织结构采用外部人管理，投资者投资于由信托管理人管理REITs，REITs投资于房地产资产并交由资产管理公司运营管理。信托型组织结构的优点是能充分发挥专业分工、专家理财的优势，提高收益率，但外部人管理带来的信托管理、资产管理利益和管理文化的冲突，可能影响管理效率，信托型组织结构在负债融资方面的不足使 REITs 扩张能力受限。不过，在信托、资产管理中介发展成熟的国家或地区，在外部信用环境和信用体系比较成熟健全的条件下，通过法律规范强化在资产、收入、分配、股东比例、负债、税收等方面的强制约束，信托型也不失为保护投资者收益与发挥专家理财特长兼备的组织结构。 公司型 公司型REITs的法律当事人包括投资者、发起人、董事会、管理顾问公司或独立投资顾问公司以及保管机构。组织结构上采用内部人管理，REITs 持有人是公司股东，公司管理与资产项目管理合二为一，从而有利