孟晓苏：宏观政策与房地产金融.docVIP

孟晓苏：宏观政策与房地产金融 现在说保险公司很牛，因为他们现在才110家，不像房地产有5万多家，房地产自身的需要也是需要推出新的产品，特别是是保障性的产品。 孟晓苏：各位业界同行，各位媒体朋友大家下午好！下午我们研讨的是实际的，是研讨房地产金融，我作为资深的房地产从业人员，现在也算是金融人士了，就谈一下现实的房地产金融制度。 现在美国爆发了金融海啸，美国房价下跌引发了金融海啸，现在我们受的影响各位专家也讲了，但是现在我们的情况不是受金融危机的影响，是由于内需的萎缩，这样的话造成工业品价格下跌，造成大量企业裁员，员工下岗，原因是由于企业没有订单。 这使我们不得不回忆前几年为了抑制房价推出的措施，这些措施是在房地产市场发热的时候采取的措施，现在开看是过时的措施。 现在反问一句难道我们的宏观调控只有控制房价上涨的目标，90年代国家重点是压缩通货膨胀，有名经济学家就提出了失业比通货膨胀更可怕的著名论断，当时没有被人接受，但是之后证明观点是正确的，这是我导师提出来的。 现在这个时候，内需萎缩会影响市场发展，抑制内需并不是正确的道路。今年以来，中央进行了一系列的调整，重新认识到房地产可以从投资和消费两方面拉动内需，而且国家重新明确到房地产是国民经济的支柱产业，发挥房地产在扩大内需当中的积极作用。 大家看到去年在房地产市场火爆的时候，我们一年就卖掉了26000个房间，7.6亿平方米的销售面积，这个面积带动了多少相关产业呢？别的不说，光是钢材，按照钢材每平方米含钢量2公斤计算就是1.5亿吨，造成我们去年30%的增长，现在靠铁路交通拉动是1000万吨钢，只是当中的五十分之一，所以我们希望可以重视房地产的发展，这也成为目前政府和各个部门的共识。 如何促进房地产的发展还是用房地产金融推动房地产发展。 应当说从1996年开始，我和同事多次提出了一些房地产抵押保险和Reits议，现在哪些是现实的房地产金融之路呢？IPO现在不好办了，PE现在也很难，现在什么东西是最现实的呢？ 我带来四方面的经验。 第一、冲刺房地产投资信托基金，就是Reits。 第二、重启与扩大“房地产地带贷款之门” 第三、敲开房地产开发贷款之门。 第四、如何推动反向抵押贷款问题。 第一方面，说一下冲刺房地产信托基金，很多地方已经有这个了，包括日本、韩国、马来西亚，还有中国台湾和香港等等地区。我从2005年就主张把这些金融产品拿到中国来，到现在已经是提了三年半，去年上半年开始，我建议用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成为地方政府构建的利器。 廉租房是建设部一些老人在10年前推动了政府要推动保障性保障性房子的建议，这个建议在去年被接受，列为政府公共服务一项重要职责，现在国家确定十项拉动经济措施直追，第一项就是加快建设保障性工程，包括廉租房，这个要投资多少呢？国家3年是安排9千亿，一年3千亿，这9千亿如何来呢？是中央政府和地方政府拿出2800亿，还有2000多亿哪里来呢？这就回到我去年的一个建议，就是发行Reits，用社会基金持有和运营廉租房，这是现成的办法。 因为在香港第一支领汇基金，它就是用香港政府持有的出租的商业和车位进行上市，到现在表现良好。 在美国，我们看到也有很多地方把州的监狱Reits了，监狱不同于廉租房，不是犯人缴租，由政府交租金，这样就把财政收入收回了，把纳税人的钱收回来变成投资人的钱。 中国主要城市的廉租房的收益不低，是因为成本低，政府还要承担公共服务职能，总体上来说，廉租房的租金是由政府主管机构来收，而不是由Reits收的。这个我提出以后得到各方面的重视，现在这个方案已经报上去了，而且我们最近看到在国务院会议传递出一个信息，就是中国肯定了房地产信托基金作为企业，拓宽融资渠道的方式。最近也明显讲信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资的渠道。我在三年半前讲这个说法，终于被接受了。 谁是Reits的拥有人，中国还有很多机构性的受益人，包括保险公司，现在国家让保险公司投资不动产了，最好的方式就是加入Reits，这个收益率一般达到7%、8%，这是一个非常好的载体，但是现在利息降下来了，但是现在也可以达到6%或者6.5%，也是可以接受的， 因为Reits不仅是持有物业，持有人可以分红，也可以通过流通市场上市，是一个非常好的资本体，如果这个可以在中国出现，并且在股市上占有一席之地，它就可以改变目前股市上资金量少，缺乏稳定性收益率的资产等等问题，可以使资本市场平稳地发展，所以说，现在是到了冲刺阶段了。 第二说一下重启和扩大房地产贷款之门。现在也必要讲这个问题，这个比较现实，最近10年以来，中国抵押贷款增长比较好，也成为银行最好的资产，现在金融机构不良贷款的比例，工业贷款是5%，中小企业贷款大概是20%，住房抵押贷款只有不够1%，这样可以有效改善银行经营资产的质量。