桂国杰：房地产企业融资与金融风险规避.docVIP

下面我们请出上海中房置业股份有限公司的桂国杰总经理讲一下 房地产企业融资与金融风险规避的话题。 ??【桂国杰】：我想就我们在房地产开发过程中间自己的一些体会和结合最近国家房地产经营风险的一个重视来谈一下我们自己的一些看法。我的题目是房地产企业融资与金融风险的规避。近年来房地产企业由于受宏观调控的影响，银行贷款不断紧缩，导致融资压力增大，行业发展过快、也导致了来自房地产行业的金融风险加大，成为国民经济的良性运行隐患。 ??中国的金融市场发展严重滞后，一方面大量的储蓄资金以低收益的方式存在银行。另外一方面又有许多企业由于资金缺乏而举步维艰，因此化解当前的房地产金融风险应该从整个金融市场入手，从多元化的金融体系建立着手。如何解决房地产企业的融资问题、防范金融风险、促进房地产业的健康稳定发展，这是一个难题亟待解决。探索新型有效的市场融资渠道，实现多元化的融资，是破解难题的最佳途径。所以房地产企业充分利用信托独特的制度优势，积极实现信托融资，逐步得到了市场的认可和垂青。今天我将以股权信托融资方式在企业中运用，来阐述这种新型融资方式的探索，以及它给企业带来积极的作用。这里主要有六个方面的观点： ??第一是房地产企业融资现状。中国房地产企业经过10年的高速发展，已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。房地产业的发展，离不开资金的支持、在中国现有市场经济条件下，房地产融资仍然以间接融资为主，途径是一个自筹资金、银行贷款和其他资金。对银行贷款的依赖的程度非常高，所以受政策调控影响非常大，而直接融资仅占较小比例。在房地产信贷占贷款规模居高不下、金融风险增大的情况下，房地产企业应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷金融风险。随着央行2006年6月13日《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及同年8月12日国务院《关于促进房地产市场的持续健康发展的通知》的出台，房地产企业开始寻求新的融资途径，其中增长最活跃的是房地产信托。 ??第二房地产信托的要点和优势。一信托的要点。信托是一头连这货币市场、一头连着资本市场、一头连着产业市场。既是融资的手段又是一个投资的手段和工具。所以在信托业具有无穷的经济活化的作用。信托业在整个资本市场职能中有着不可替代的重要作用。 ??我国信托公司发展已经有20多年的历史，但是真正信托业务的开展始于2001年《信托法》的颁布以及《信托投资公司管理办法》《信托投资公司资金信托管理暂行办法》相继出台以来，信托公司在“一法两规”的框架下积极投资信托业务，以股权方式进入企业成为信托公司进行信托业务创新的一个极为重要的领域。 ??第二信托的要点。根据我国2000年颁布的《信托法》信托基本法律要点包含：第一、所有权与收益权相分离。第二、信托财产独立性、信托一旦设立，可以独立运作，不受其他的干扰。第三、有限责任。第四信托管理连续性，信托是一种具有长期性和稳定性的财产管理制度。第四信托可以是阶段性的，也可以是长期性的。 ?? ??第三关于信托的优势： ??第一、信托各方主体含出资人、受托人、受益人、主体明确、权益清晰。 ??第二、信托财产的独立性。信托一旦成立，即为委托人，受托人以及受益人的自由财产的分离、具有独立性。 ??第三、是信托财产支配的灵活性。 ??第四、信托资金既可以集合使用，又可以作为股权投资，集中体现了信托融资的精髓，具有其他融资方式所不具备的功能。 ??第五、易于交易，可在信托公司的柜台进行交易，而不同于其他股权交易。 ??第六、可根据投资人的不同风险喜好而设立，可又优先或劣后等各种权益，权益人之间可以互为保证。 ??第七、由专业人士管理，信托公司有受人之托，代人理财的责任。应该而且必须尽职尽责地管理信托财产。 ??第八、信托运用的广泛性，只要是有资金需求，并且具有较好的回报项目，均可采用信托平台进行发展。 ?? ??第三点关于股权信托在企业发展中的运用。 ??一、结合信托资金信托可以区分四种情况： ??1、委托人先将持有的公司股权委托信托机构设立股权信托，然后将股权信托受益权向社会投资者进行转让，从而实现股权的多元化。 ??2、委托人将股权收益权设立信托，然后再将股权收益权转化成信托收益权向社会投资者进行转让，以股权质押实现风险控制。 ??3、信托公司设立股权投资信托，由第三方到期回购股权来实现受益人的收益。 ??4、股权投资信托，信托期间届满时可由第三方回购股权实现受益人的收益，但为了进一步加强对股权投资对象（企业）控制力，受益人设计成优先和劣后两种形式。股权投资对象的关联方成为后受益人，从而放大了信托公司对股权投资对象的控制力。 ?? ??第二点讲讲股权信托具有以下的特征： ??1、股权信托关系中，信托权证持有人在法律上拥有对