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近年房地产宏观调控再思索 2008年经济危机爆发以来，我国的房地产宏观调控 方向出现了大的转变，并深化了调控手段，取得了一定的成 果。但调控仍未能迗到预期目标。本文就近四年的房地产的 调控思路并结合社会现状进行了分析，提出了一些自己的观 点，以供决策者参考。 关键词：房地产宏观调控 对房地产业尤其是住宅业来说，政府宏观调控是一项重 要的影响因素。所谓宏观调控是指国家运用经济、法律和行 政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控 制，其目的是促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与 需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调 发展的管理活动。虽然有许多政策也会对房地产业产生影 响，但不能理解为“纯粹”的房地产宏观调控政策，更多的 是针对整个国民经济的，如货币政策的应用。 1 2008年以来的宏观调控过程 自2008年经济危机爆发以来，国务院办公厅以及各部 委出台的许多政策，核心文件其实也就两个：即2008年12 月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发 展的若干意见》和2010年1月7日出台的《关于促进房地 产市场平稳健康发展的通知》。这两个文件出台时间前后相 差才短短13个月，但房地产市场环境却截然不同。前者出 台正值经济危机深化之时，房地产市场一片冰冷，购房者观 望气氛浓厚，为了促使房地产市场回暖，进而进一步带动经 济的回升，该文件要求各地加大保障性住房的建设力度，稳 定房地产市场，营造积极的舆论环境，鼓励普通商品住房消 费。而在2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平 稳健康发展的通知》时候，住房市场却一片火热，在货币宽 松政策以及房地产优惠政策带动之下，全国各地的房价快速 上涨，供需矛盾突出，因此政策内容着眼于缓解供需矛盾， 主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引 导住房消费抑制投资投机性购房需求，加快推进保障性安居 工程建设。在调控效果并不明显的情况下，2010年4月17 日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》，可视为《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 的延续，只是内容上更严厉，增加了限贷、限购政策。 2住房市场调控难原因分析 调控为什么会这么难？这里的原因是多方位，深层次 的。 2.1城市化和改善型居住需求致使住房供需矛盾较大 我国各地城市和农村相比较，普遍存在城乡差距较大的现 象，这种差距不仅表现在收入水平上，还表现在基础设施配 套，教育、医疗、社会保障等各方面。正是这种差距吸引了 各年龄段的人群来到城市。年轻人离开乡村来到城市为了工 作和生活，这里有发达的经济，较高的收入，较丰富城市生 活。中年人来到城市有的是为了丰富多彩的生活，还有相当 大一部分是为了子女的教育。老年人更喜欢乡村，但可能子 女留在城市里，也使得他们只能呆在城市里。源源不断的乡 村人口涌入城市，使得城市人口急剧膨胀，住房价格出现了 大幅上升。虽然国家鼓励住房小型化，努力改变住房的供应 结构，以使有限的住房面积能居住更多的人，但这更加有利 于降低购房总价，对购房单价影响较小，从成本角度来说反 而会提升购房单位价格。再加上改善型居住需求呈现了爆发 的状态，本质上也增加了住房的实际需求。以上刚性需求的 存在，在一定时期内，使得房地产价格持续上涨。 2.2房地产投资、投机盛行2009年以来，房价出现大 幅度上涨，虽然与货币宽松政策及居民预期分不开。但房地 产投资、投机也确实起到了推波助澜的作用。虽然投资、投 机并不能真正消化市场上的存量房产，但在某一特定的时间 段会加剧住房的需求。如果投资者仅仅是等待房价上涨赚取 差价，无疑会进一步推动房价上涨。只有在投资者购买了房 产后在交房的第一时间即刻装修并上市租售，才能使得整个 过程对房价的影响最小。另外，租房对于国人来说更多的是 无奈的选择，只要经济稍微允许，人们就会买房，这是传统 文化观念决定的。因为这种“文化性”购买并不是基于经济 合理性的基础上的，即租房和买房哪个更合算就选择哪个， 这也是为什么用“房价收入比”和“房价租金比”来衡量 各地的房价都能得出泡沫严重这一结论的原因。因此，房地 产投资和投机对于购买价格和租赁价格的影响，相对来说对 前者的上拉作用比对后者的下拉作用要明显得多。除了置业 者进行了投资、投机外，房地产开放商也参与其中，表现是 捂盘惜售，囤积土地等，从源头上加剧了供需矛盾。 2.3地方政府利益纠结在房地产市场上，地方政府的 利益在进一步显现。由于房地产业的区域性特点，地方政府 从房地产业的快速发展中攫取了巨大的经济利益。这种利益 不仅仅表现在土地出让金和各种房地产稅费的收入，而且还 表现在房地产业对地方经济的巨大拉动力。因此，一旦住宅 业受到国家宏观调控，房地产市场遇冷后，最坐立不安的总 是地方政府。在执行