南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析doc21.DOC

PAGE PAGE 20 南京市鼓楼xxx酒店式公寓市场分析 目 录 一、什么是酒店式公寓………………………………………………………………………………1-9 1、酒店式公寓的概念 2、酒店式公寓的特点 3、酒店式公寓与传统酒店的比较 4、酒店式公寓与公寓的差异 5、酒店式公寓的优势 6、酒店式公寓必须具备的条件 二、酒店式公寓的客户特征…………………………………………………………………………9-10 1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士 2、投身事业的年轻人 3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 三、市场前景…………………………………………………………………………………………10-11 1、风险小 2、回报高 3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心 4、新生事物，生命力强 5、市场逐步成熟 四、本项目市场定为酒店式公寓的可行性…………………………………………………………11-16 1、项目的基本情况 2、周边项目情况 3、本项目酒店式公寓的市场定位 五、本项目的产品优化建议…………………………………………………………………………16-17 六、行销策略…………………………………………………………………………………………17-19 1、准备工作 2、推广工作基本步骤 七、价格分析…………………………………………………………………………………………19-20 1、南京市场酒店式公寓价格 2、本项目售价 3、酒店出租价格，有待进一步调查 鼓楼云岭居酒店式公寓市场分析 随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。 在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大商务人士和经济实力有限的年轻人群。 那么究竟什么是酒店式公寓，本项目作为酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。 一、什么是酒店式公寓 1、酒店式公寓的概念 1.1起源 酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。 1.2概念：发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 1.3发展 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳等地均有开发。 2 、酒店式公寓的特点 2.1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 2.2 有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统； 2.3 集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 2.4 聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓； 2.5 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低； 2.6 生活配套设施齐全 3、酒店式公寓与传统酒店的比较 3.1 最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营； 3.2 与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。 4、酒店式公寓与公寓的差异 4.1 统一装修，统一对外经营 4.2 服务周到； 4.3 租金获利比一般公寓要大； 5、酒店式公寓的优势 酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。 6、酒店式公寓必须具备的条件 6.1 硬性指标： 6.1.1 商业CBD需求 成熟商圈的物业更具投资价值，决定物业有没有稳定的消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。 6.1.2 交通需求 便捷的交通和低廉的交通成本，将成为客户考虑酒店式公寓的基本因素之一。 6.1.3生活配套需求 日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用。 6.2 软件配套条件： 6.1装修标准 要求按照星级酒店标准进行装修；提供丽晶国际的装修方案以做参考： 地面：公共部位铺地面砖；室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板 天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆；室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆