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房地产开发企业建设项目各阶段合同管理探讨 房地产开发企业建设项目各阶段合同管 理在我国长期处于计划管理状态，文章通过阐述房地 产开发企业建设项目合同管理的意义，对房地产开发 企业建设项目各阶段合同管理，包括项目招投标阶段、 项目建设阶段、项目销售阶段及项目使用阶段展开研 宄分析，旨在为房地产开发企业基于房地产开发企业 建设项目各阶段合同管理研宄适用提供一些思路。 关键词：房地产开发；建设项目；合同管理；招 投标；项目建设 引言 建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、 施工、材料供应等单位，为完成一定的建设工程任务 而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分 包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、 履行、变更、终止和解决争议［1］。现阶段我国房地产 幵发企业在项目开发过程中普遍存在着履约意识不强、 项目合同管理水平不高、管理机制不健全的问题，加 强房地产开发企业建设项目合同管理水平迫在眉睫。 1.房地产开发企业建设项目合同管理的意义 1.1决定着项目的计划与实施 房地产开发企业建设项目合同管理重要作用于对 建设项目任务的分配，对建设项目一系列问题展开明 确的规定，对建设项目所相关的设施设备、生产材料 运输供应，不同建设项目设计、施工分工协作关系， 建设项目相关人员的行为进行协调统一，对建设项目 相关人员不同内容的工作分配情况、经济债权关系进 行合理安排；房地产幵发企业建设项目合同属于房地 产开发企业建设项目承接和委托的重要法律依据，房 地产开发企业建设项目合同管理不仅能够有效调节建 设项目相关参与者相互间经济从属关系，还能够为建 设项目相关参与者相互最高行为准则、调解相互争执 提供有利依据［2］。 1.2是项目管理工作中的核心 房地产开发企业建设项目所涉及的周期长、内容 繁多、面广泛，房地产开发企业建设项目合同涵盖的 范围宽、层面复杂、金额庞大，经房地产开发企业建 设项目合同管理，对建设项目任务进行有效落实，将 建设项目计划工期、经济成本以及质量任务进行和谐 统一［3］。从房地产开发企业建设项目管理制度化内容 出发，对建设项目合同管理进行严格规范，严格规范 项目设计、项目施工以及项目运营，经科学合理的合 同管理，积极促进房地产开发企业建设项目如期、保 质保量的完成。 2.房地产开发企业建设项目各阶段合同管理 2.1项目招投标阶段 2.1.1分析合同合法性 在房地产开发企业建设项目招投标阶段，务必要 确保合同签订与实施是在合同有根据的法律基础范围 之内，若合同没有法律根据则会造成合同一定程度的 无效，为合同签订双方形成不可估量的损失，由此可 见分析合同合法性是十分重要的一项工作。就分析合 同合法性可从三个不同角度展开：①分析发包人的相 关资格，即对发包人所具备的相关民事行为能力、民 事权利能力等进行明确确认;②分析建设项目合法性， 即对建设项目所拥有招投标、签订以及实施合同的所 有条件，包括一系列批准文书、许可证及满足法定招 投标流程等，进行明确确认;③分析合同内容合法性； 即对合同内容是否有法律依据，包括是否符合劳保护 法、环境保护法等，进行明确确认。 2.1.2分析合同完备性 受房地产开发企业建设项目涉及内容复杂、周期 冗长及未知因素繁多等影响，势必会给合同的实施造 成一定的风险，因此在项目招投标阶段对合同完备性 进行有效分析自然是不可或缺的。就合同完备性的分 析，第一步应当分析合同文件的完备性，包括分析建 设项目专业技术、建设项目环境等文件完备与否；第 二步应当分析合同条款的完备性，针对为选取合同示 范文本的合同条款分析，可通过选取相关合同示范文 本作为参考，就实际使用合同进行逐一比对，找出合 同潜在不完备的地方。 2.1.3明确合同双方权益与职责 房地产开发企业建设项目招投标阶段合同管理， 应当明确合同双方权益与职责，确保权益与职责的全 面平衡性。合同管理过程中，若合同在先规定业主拥 有某方面的特权，此时应当分析了解此类特权的使用 会给承包商造成何种影响，此类特权应不应当得到一 定的制约，针对业主就特权不正当使用情况下应当如 何处理等；若合同在先规定承包商需要履行相关职责， 此时应当分析了解履行这些职责存在何种条件前提， 若这些条件前提需要得到业主的配合方能够实现，则 需要将其作为一项职责明确规定于合同中以展开共同 制约；应当尽最大限度清晰明确的界定业主、承包商 双方权益与职责，同时要重视对权益与职责范围的限 定，业主、承包商需要特别注意合同中保障自身权益 的保护条条款款。 2.1.4分析合同条款关系 合同条款所界定的合同事件问题具有各种建设项 目技术相互依赖、建设项目开展流程以及权益与职责 平衡和制约等逻辑关系，即促使合同条款方方面面存 在一定的内在关联性，相互结合成一个有机的系统， 由此可见，分析