房地产计税价格争议登记和评估方原因.docVIP

房地产计税价格争议:登记和评估方原I 房地产计稅价格是指由具有特定资格的评估机构和 评估人员运用适当的标准和技术独立、客观、公正地评估房 地产市场价格并以其作为房地产税征收依据的房地产价格。 随着我国房地产稅改革的进一步推进，在理论研究上，国际 通行的房地产计税价格评估制度越来越受到专家学者们的 重视；在实践上，我国各城市已全面实行按房地产计稅价格 实施征税。在征税实践中，因征纳双方立场不同，对房地产 计税价格的争议在所难免。但比较遗憾的是，房地产计税价 格争议问题没有得到充分的重视。房地产计税价格争议是房 地产税的征收方和纳税方之间，因为对房地产计税价格的产 生和其准确性持有不同意见而引起的争议。从国际经验来 看，但凡对房地产保有环节征税的国家，为解决此类争议均 设有专门机构或配备专业人员。房地产计税价格争议处理是 房地产税实施不可或缺的环节，无疑也将成为我国房地产税 实施的新常态。 房地产计税价格的争议固然有纳税方的原因，因登记或 评估缺陷带来的争议也是不能忽视的。尽管登记方、评估方 不直接实施征税行为，但房地产登记中心所登记的信息，如 面积、座落、楼层、土地期限等共同构成房产的基本属性， 很大程度决定了计稅价格的总量；而评估方运用各种技术手 段，对存量房进行评估，最终形成计税价格，成为纳税人缴 税的税基。本文将对登记方、评估方进行全面分析，进一步 探讨房地产计税价格因这两方面而产生争议的原因。 一、登记方原因 新中国成立至今，房地产权属登记制度经历了四个不同 的发展阶段。初级阶段（1949 一 1955年）为公有制和私有 制并存阶段；发展阶段（1956 —1965年）为全面所有制和 集体所有制阶段；停滞阶段（1966 —1978年）为房地产权 属登记全面停滯阶段；新时期阶段（1978年改革开放起至 今）为依法建制，创新发展阶段。各个阶段的房产证各不相 同，内容也不一致，这样在属性采集和批量评估数据准备方 面就不充分，进而影响计稅价格的准确性。 房地产登记信息缺失或模糊 随着《物权法》和《不动产登记暂行条例》（下称《条 例》）的颁布实施，我国的房地产权属登记发证工作又将进 入“房地统一”的时代。长期以来，我国房地产权属登记发 证工作十分不统一，主要表现为：其一，登记机构设置和登 记内容不同。其二，全国范围内的农村房地产权属登记工作 进展缓慢、不能同步，有的地方甚至根本没开展这一工作。 其三，从事不动产登记和权属登记的部门太多。除了土地和 房屋外，还有林业、水域、矿产等其他不动产登记管理部门。 这种分散登记的结果造成职能交叉、职责不明、机构重叠、 人员冗余、信息不畅通，有时候难免产生信息缺失。 此外，由于历史原因，早期有的房产证是手工填写的， 年代久远了，字迹不够清晰。即使到了计算机统一登记，实 现登记比较规范的阶段，每个城市的用词也不尽规范和统 一。对信息点的要求也不一致。无论是信息缺失还是信息不 一致、不准确，都会影响房地产计税价格评估的准确性，进 而引发争议。 早期房地产登记信息不规范 房地产开发商在交房之际，对房产编号比较混乱，导致 批量评估时信息错误，导致评估价格不准确。例如有的开发 商学习我国香港地区的编号方式，将首层、二层不列入编号， 而将第三层当作第一层，这样，在批量评估时，容易将第三 层的价格按第一层的标准评估，价格远远超出了实际价值。 房地产权登记信息有误导致评估机构及纳税人双方获 取的信息不对称引起的争议，其中包括产权登记楼层信息以 及房屋用途信息的错误。例如深圳市某购物广场，某商铺房 号登记为2**,根据常规习惯，默认楼层为2层，而商铺实 际楼层为3层，因此导致评估价格偏差；再如深圳市某大厦 副楼车位1*7号，登记用途为商业，而实际整个副楼一层均 为自用停车场，不对外经营，由此引发争议。 当然，这种因登记信息多头管理、登记编号混乱的情况 即将终结。《条例》明确由国土资源部负责指导、监督全国 不动产登记工作，同时要求县级以上地方政府确定一个部门 负责本行政区域不动产登记工作，并接受上级不动产登记主 管部门的指导和监督。《条例》规定了登记簿的登记内容， 要求登记机构设立统一的不动产登记簿，将不动产的自然状 况、权属状况、权利限制状况等事项准确、完整、清晰地予 以记载；规范了登记形式，要求登记簿原则上采用电子介质， 暂不具备条件的，可以采用纸质介质；细化了保管责任，要 求登记机构建立健全相应的安全责任制度，永久保存登记 簿，配备安全保护设施，任何人不得损毁登记簿，除依法予 以更正外不得修改登记事项，登记簿损毁、灭失的，要依据 原有登记资料予以重建等。《条例》要求国土资源部会同有 关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国 家、省、市、县四级登记信息的实时共享；国土资源、公安、 民政、财政、税务、工