2009盛世·新东城营销策划方案-67p.pptVIP

盛世·新东城营销策划方案 2009年7月 营销思路架构 中心城区房地产现状分析 中心城区房地产现状分析 东城房地产发展分析 东城房地产发展分析 东城房地产发展综述 东部市场整体水平仍属于中心城区的中低端市场，楼盘分布呈现相对集中的两大区域，即杏园路区域、共青团路与潘南路之间区域，由商品房和经济适用房组成的； 东部区域在08年以前是典型的局域市场，客户主要是本区域人群，价格在整个中心城区属于较低档次，产品以经济性户型为主。随着东城华府的推出，东部房地产市场已由典型的区域市场格局逐渐演变成为“辐射整个中心城区”的新格局，客源来源扩展到整个中心城区。 东部市场与西部等其他区域市场相比在产品的设计、销售价格、客户群等方面有一定错位，最终使东部市场避开较为激烈的中高档项目的竞争，从而在西部等其他区域市场销售不温不火的时候，取得较好的销售成果。 随着政府开始对洪沟片区的综合整治，以及乔庄区域、张钢区域的陆续开发，东部的土地供应量和项目开发规模在整个中心城区房地产市场中将占有举足轻重的地位。 形成东部市场特点原因是内外因共同作用的结果： ※政府加大区域旧城改造力度，政策引导使得整体房地产投资开始偏向该区域； ※依托旧城改造，是区域楼盘分布特点的关键因素； ※产品定位实现与中部区域及西部区域的互补，加之区域城市生活配套成熟，促成了区域市场“立足本区域、辐射整个中心城区中低端客户”的客户圈层。 东城区域供应统计 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 个案营销经验分析 区域市场供应总结 区域潜在市场供应 寻找新东城人 寻找新东城人 从地域上来讲，他们是 寻找新东城人 寻找新东城人 寻找新东城人 寻找新东城人 寻找新东城人 寻找新东城人 项目概况 项目概况 项目概况 项目概况 SWOT分析 项目核心产品力 项目核心产品力 项目核心产品力 项目核心产品力 项目核心产品力 产品力打造建议 产品力打造建议 产品力打造建议 项目运作目标 项目卖点整合 项目核心理念 主题概念导入 总体营销策略策略 总体营销策略策略 客户拓展策略 客户拓展策略 客户拓展策略 价格策略 价格策略 价格策略 推售策略 项目推广执行策略 项目推广执行策略 项目推广执行策略 分阶段营销计划 展示策略 展示策略 展示策略 展示策略 展示策略 总平面图 地块总体呈现“刀把”形，由6栋多层，6栋小高层和1栋3层商业组成。 规划经济指标 优势： （1）项目位于老城区，区域生活、医疗、教育等配套设施完善； （2）项目临近东部城区唯一的公园—儿童公园，是项目可以借鉴的外部优势； （3）项目所处的共青团路区域存在大量的生活区，区域居住氛围浓厚。 （4）项目处于东四路和共青团路交汇处，有利于项目形象的有效传播；另外在项目入口处即为158路公交车站点，对项目购房者的出行产生积极的影响。 威胁： （1）东部房地产市场整体性较强，区域价格档次差距不大，区域市场竞争激烈； （2）从目前看张店区今年的土地供应以东部拆迁土地为主，东部的后续开发量较大，竞争将会更为激烈。 （3）项目北侧的东城华府为东部区域的标尺性楼盘，该盘的销售将会对我项目造成一定的直接影响。 （4）从目前的宏观经济形式看，次贷危机的影响远未结束，宏观经济的下滑将对项目的顺利销售产生一定的威胁。 劣势： （1）东部是传统的工业区，环境较差； （2）项目规模较小，不能体现规模竞争； （3）项目地块内存在大量的就建筑物，不仅由就居民楼还有一定的旧厂房，不利于对项目整天环境的营造和提升。 （4）项目所临近两条主干道的交汇处，东四路为快车道，属张店城区的外环路，来往车辆对项目产生一定的环境和噪声污染。 机会： （1）东部房地产市场快速发展，居住环境逐步改善，区域市场认可度增加； （2）传统的工业聚集区和五金、化工等工贸商业区，积聚了大量的产业工人和流动性人口，区域需求潜力较大； （3）淄博市政府近几年加大对东部旧城区的改造力度，对项目的开发带来机会； （4）东部市场经过几年的发展，逐步由区域市场转变为全域市场，因此多层产品的稀缺性是项目开发有利机会。 2、SWOT分析 核心产品力提炼--规模、区位 云龙华庭 规模：4万平米 区位：金晶大道与华光路交汇处 东城华府 规模：15万平米 区位：东四路以西，潘南路与人民路交汇处 大泰景苑 规模：5万平米 区位：共青团东路，儿童公园东侧 和谐家园 规模：2.46万平米 区位：潘南路以南，东二路以西 项目价值对接--核心价值提炼 在规模和区位上，与竞争项目相比并无太大优势可言 解决之道：在政策扶植下，与竞争项目共同对市场进行区域价值引导，共同把区域价值做大做强 核心卖点：中心城区第二生活圈，政策扶植下的价值