2008苏州中海国际社区营销策划报告-250p.ppt

报告结构 第一部分 市场篇 第二部分 产品篇 第三部分 营销推广篇 先来看看市场是什么样的市场？ 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来。这些年，苏州的社会经济发展迅速，在全国大中城市中已经进入第一方阵，这是苏州房地产市场发展的大背景。 GDP逐年快速增长，一方面催生了大批的私营企业主，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过短时间的资本积累，便会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。 经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长势必刺激购买欲，提升购买力，从而为房地产市场发展提供持久动力。 本项目处于园区湖东新城，园区作为苏州经济的桥头堡，无论是催生新富人群、吸引外来人口还是人均可支配收入的增长均有领先优势，本项目应当考虑如何在该大背景下展开营销推广工作。 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 2007年苏州房地产市场总体呈上升趋势，10月宏观调控“刹车”，虽然市场经历 了洗礼，但是苏州房地产市场的抗风险能力还算较强。总体来看，2007年的苏 州房地产市场呈现以下一些特征： 淡季不淡：6、7月传统淡季市场销量仍保持旺盛，与2006年相比分别增长79%和50%。 价格直涨：房价基本没有进行周期性调整，一路上涨直达历史新高7434元/平米。 洼地上升：原本处于市场低地的一些版块，如吴中、相城等，也表现出巨大的潜力，区域均价取得突破性进展。 宏观调整抑市不抑价：10月成交下降47%，价格相对平稳，可见供需双方均持谨慎观望态度。 本项目作为大盘开发，势必要顺市场大势而行，最好能够与市场互 相借势，因此，如何将项目营销推广从项目运作上升到城市运营的 高度，如何有效的整合市场上的各种资源，需要我们在接下来的推 广工作中进行积极的尝试。 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 综合2007年苏州和园区房地产市场的数据来看，无论从销售面积还是销售均价，园区都是当之无愧的第一。 从2007年的土地出让市场来看，全年出让成交总面积约为858.28万方，园区土地供应量显著下降，仅57.53万方，仅占6.7%，吴中区和相城区共成交605.45万方，约占全市成交总量的70.54%，土地在近郊的集中放量，潜在供应量大量转向中低价板块，预示着在明年政府正在通过在周边区域大量出平低价房，控制全市价格上涨的趋势。 本项目作为一个150万方的大盘，面对周边版块低价供应即将大量推出的压力，如何为园区版块注入新的生命活力，在大众认知中形成“城市向东，生活入园”的概念成为决胜与否的关键。 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 2007年上半年“稳定房价，调整住房结构”是中央政府调控房地 产市场的主要目标，国家从金融、土地、税收等方面出台了多 项政策，包括五次加息、物权法实施、新的土地增值税征收等， 但是相比2006年，无论是数量还是力度都温和许多。 而9月27日央行和银监会联手下发《关于加强商业性房地产信 贷管理的通知》，不啻为2007楼市的一次“垂直打击”： 首先是执行速度快，只要愿意，通过银行体系一夜之间即可全国覆盖，没有中间层层的阻挠，具有“垂直打击”的突然性和快速性。 其次，方向把握容易，不易偏离方向，具有“垂直打击”一步到位的特点。 再次，有选择的针对单一目标对象，选择目标的致命点切入，具有“垂直打击”的精确性。 在这个前提下，合理的结果是产品供应转向小户型和大户型，中间户型面临尴尬。 反观国际社区项目启动区（199-1、232地块）， 101平米以下的1房、2房和2+1房产品占65%（面积），整体小：中：大约等于65：13：22，基本符合今年新政调控后的市场需求趋势。 第一部分 市场篇 一、市场综述 二、竞争市场分析 湖北板块与湖西的关联度最好，且直面园区未来CBD核心区域，与园区行政中心、时代广场、博览中心、科技文化中心等行政、商业、文化中心面对面，区位价值无可限量。 该板块东西走向狭长，西面金鸡湖，东接白塘生态植物园，丰富的景观资源使得板块内产品的附加值大大增加，已成为园区高档时尚住宅区之一。 目前板块内的在售项目主要有中海星湖国际、中海湖滨一号、万科玲珑湾、雅戈尔未来城、大连海尚一品、翡翠国际社区等。 园区金鸡湖东无疑是目前苏州楼市的重点区域，也是全市各大板块的 风向标。湖东房地产经过近四年的开发，形成以下一些特点： 知名开发商云集。本地霸主有建屋、中新置地、永新置地等，外来大鳄除了万科、雅戈尔、中华企业、南山、栖霞建设、朗诗、天地源等，更有中海、仁恒、路劲、港中旅等。湖东成为外来开发商切入