2009大荔鸿基新天地商业项目营销策划提案-76p.pptVIP

符合市政发展方向，公共配套完善，商业潜力巨大，未来几年发展的核心地带。 商业发展：城市商业主要集中在老成核心区域1公里范围内，并向周边自然延伸。 本区域具备良好的规划优势，商业开发仍处于初步阶段。 公共配套：规划中医院，汽车站、政府机关、新区管委会及市政广场等环绕周边，配套完善，中心优势彰显。 交通条件：邻城市主干道，交通条件极其便利。 商业发展良莠不齐，整体层次较为基础 项目西、北侧为在建地块，商业主要沿花城路集中在项目东侧。 目前项目周边商业以街铺形态零散分布，经营小百货零售、餐饮、建材、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低，面向区域内居民为主。 总结：本地块位于新商贸区的核心地带，就当地市场而言，项目规模较大，区域规划优势是最为显著的地块特征。 总结： 营销推广部分 销售物业价值分析： 四大外围价值成就本案商业地位制高点 商贸产业园核心地段，绝版地段不可复制，商业价值无限； 周边配套良好：体育场、星级大酒店、市政广场近在咫尺； 传承原有商业业，经营可确保无虞； 商贸园区规划先进、辐射力强，前景看好。 产品规划和定位具备强大的市场竞争力 建材主题，涵盖餐饮、娱乐、办公、酒店等业态，形成了具备鲜明主题的特色商街； 大体量大气势，奠定大财富基调 体量优势：总占地100余亩，建筑面积达到10万㎡，在县级城市属于规模较大的商业，具备体量优势和号召力； 营销推广赋予项目较高的市场知名度和形象力； 新区管委会的确定入住增加了项目的凝聚力和市场信任度。 我们的结论是： 营销推广所面临的难点： 1、市调显示大荔群众对新城区的规划认知程度有限； 2、本案周边尚未形成成熟商圈，部分商业（义乌小商品城等）的失败运作也打击了投资者对该区域投资前景的信心； 营销推广目标： 销售目标：进场后12个月之内完成1期可售部分的90%以上； 品牌目标：以完成销售为主导，塑造项目品牌和提升开发商品牌。 营销工作总纲图： 推广工作总纲图： 推广及视觉表现 推广案名的确定 推广名： 鸿基·新天地 此案名前期已经进行了推广使用，形成了一定的市场认知，且较为符合本案的基本特性，在此建议保留原名。 推广举措2：文化搭台，炒热板块 本次提案结束，谢谢！ 偏向性发展及盈利低，说明商业地产发展水平低，以及运营能力差. 在重点行业里，盈利不满意占到61.37%；总体行业里，盈利状况不满占到了63.64%。 目前业态形式主要以批发市场和临街门面房为主，重点行业占到86.37%；总体行业占到了82.09%，显露商业发展的偏向性， 调整依据——业态与盈利情况 调整依据——投资型客户接受价格分析 投资型消费者接受的商铺总价区间在11-20万元之间，占总比例的48.78%； 内街 外街 投资型消费者对内街价格接受度最高在700-1300元/㎡，占总比例的34.48%；外街投资客户接受度在1900-2500元/㎡左右，占总比例的25.86%； 投资型销费者他们以街铺位置来考虑价格接受范围，接受商铺总价在11-20万之间的比例较高。 项目商铺面积规划修正建议： 通过市场调研结果得知，现阶段市场商铺面积区间在60-100㎡之间，而本项目内街商铺面积较大，基本而在150㎡左右，造成项目总价过高，影响项目去化速度，需做出调整。 修改建议： 建议将紫色的部位面积开间面积由原来的8米调整到现在的5.5米，保持一二层总建面保持在100平米左右。 修改部位 项目商铺面积规划修正建议： 通过市场调研结果得知，市场客户对外街面积的接受范围在100—160之间（依项目位置而定）而被项目沿街面积在260㎡左右，在保证项目尽快去化的情况下，建议将面积调整到180—200之间（考虑区域未来市场前景问题） 修改建议： 建议将红色部位面积开间面积由原来的8米调整到现在的5.5米，保持一二层总建面保持在200平米以内。 修改部位 面积修改后 或者从中间隔开，楼梯考虑剪刀叉来实现上下。 隔断墙 交易大厅整体修改建议： 结合市场调研的结果，将交易大厅面积统一控制在160㎡以内，大厅人行通道宽度为4米，具体应以位置来考虑，依据图中色块数据为参考建议。 休息区 12*12 12*12 12*8 12*12 12*12 12*10 10*10 8*12 16*8 8*8 8*12 8*12 8*8 8*8 20*12 项目交通核修正建议： 商业地产对停车位的要求较高，每1000平米要求车位为2.5个，因此建议将前广场建筑向后再退，以便达到商业停车需求，从而展现项目商气。 项目交通核修正建议 主要供货通道 商业地产同样对供货通道的要求较高，供货通道的畅通与否关系商业地产的运营能力。 梳理项目价值 确定营销目标和策略 营销推广实操 自身禀赋良好，具备