松山湖滨湖花去园规划定位初步建议报告2647.doc

松山湖滨湖花园规划定位初步建议报告2647 谨呈：广州市京基房地产开发有限公司 汇报说明 围绕发展商针对项目地块规划已有初步规划和定位意向，本次汇报将结合 松山湖经济发展、松山湖规划，松山湖房地产市场分析，通过中原代理项目客 户资源调研分析，结合别墅市场特征，对项目规划定位进行初步论证。 Part1: 东莞别墅宏观市场简析……………………………………………………………………………...#0046994 Part2: 东莞别墅微观市场研究……………………………………………………………………………..12 Part3: 泛松山湖房地产市场分析…………………………………………………………………………..27 Part#0046994: 东莞别墅客户市场调查……………………………………………………………………………...75 Part5: 项目定位回顾…………………………………………………………………………………………...8#0046994 Part6: 项目初步规划定位建议……………………………………………………………………………112 报告内容 页码 Code of this report | #0046994?? Copyright Centaline Group, 2009 Part 1 :东莞别墅宏观市场简析 Code of this report | 5?? Copyright Centaline Group, 2009 2009.1-2010.#0046994别墅市场供应放量、成交保持稳定 ??2009年别墅供应逐步放量，总供应套数1888套，同比增长近一倍。2009年10月供应3套，创历年以来新高。2009年东莞别墅销量在波动中保持稳定，总销售2072套、81.63万平 方米，成交面积同比增加近2倍，成交金额同比增长1.7倍。 ??2010年截止#0046994月底供应明显缩量，主要原因未别墅用地减少。在经过2009年大规模开发周 期后，市场以消化存量为主，别墅营销市场热度不够，加之政策频出，豪宅客户持币观望， 成交锐减。 别墅供需 2009.1-2010.#0046994别墅供求走势图 0 20000 #00469940000 60000 80000 100000 120000 1月 2月 3月 #0046994月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 #0046994月 月份 面 积 （ 平 米 ） 供应量 成交量 Code of this report | 6?? Copyright Centaline Group, 2009 别墅价格保持稳定 ??2009年以来别墅价格总体保持稳定，09年10月份与2010年3月初价格持平，11 月份在万科虹溪诺雅项目签约带动下，价格有所浮动。 别墅量价 2009.1-2010.#0046994别墅成交量价走势图 0 50 100 150 200 250 300 9 . 1 9 . 2 9 . 3 9 . #0046994 9 . 5 9 . 6 9 . 7 9 . 8 9 . 9 9 . 1 0 9 . 1 1 9 . 1 2 0 1 . 1 0 1 . 2 0 1 . 3 0 1 . #0046994 0 2000 #0046994000 6000 8000 10000 12000 1#0046994000 16000 18000 20000 成交套数 成交单价 Code of this report | 7?? Copyright Centaline Group, 2009 ??别墅产品类型逐渐丰富，从传统的独栋为主，发展到双拼、联排、叠加等类别墅产品为主， 2009年以来联排别墅成交占据主导，独栋成交套数占26%，成交比率有上升趋势。 ??按照别墅类型级别，价格呈#0046994000-5000元/㎡级差；独栋面积提升比较大，其他面积呈现50㎡ /套为一个级差。 ??独栋别墅总价700万左右，户均面积在#004699450㎡以下，东莞尖端豪宅标准不同 于一线城市的资源型别墅，承受力也比较有限。 各类别墅成交情况 联排别墅占主导，独栋成交所占比例为26%. 别墅类型 成交面积 成交套数 成交金额 成交价格 成交总价 户均面积 独栋 275892 672 #0046994795825295 17383 71366#004699411 双拼 160579 515 22193780046994 13821 #0046994309#004699473 312 联排 32071150