2010年绍兴市柯桥宝利综合用地项发目市场研究.ppt

产品定位 珍品豪宅产品定位 酒店式公寓产品定位 私人会所定位 商业部分定位 产品定位 精装修建议 节能环保建议 主体立面建议 配套服务建议 置高观点： 商业部分定位 3、鉴于散售商铺业态很难把控，为维护本案整体高端形象，本案商业不适合散售。 2、本案商业体量有限，亦不适合发展如大型综超等区域配套型商业。 1、本案定位并非第一居所，且项目远离市区，不适合发展社区商业配套。 商业部分定位 商业类型 运营管理 招商 经营业绩 要求 餐饮 可以业主独立经营，也可酒店经营 由经营方负责招商 算洲际酒店经营业绩内 所提供的服务要接近酒店服务 KTV、浴场 由业主独立经营 由经营方负责招商 算洲际酒店经营业绩内 经营面积符合酒店体量标准 酒店商业（大堂商业） 由本地商业自营，或由酒店经营 由经营方负责招商 算洲际酒店经营业绩内 符合酒店大堂形象 洲际假日酒店商业要求及条件 餐饮 鉴湖大酒店 消费价格 餐饮类型 餐饮面积 瓜渚新天地 人均100元 人均150元 中餐 1781㎡ 望湖大酒店 中西餐\日本料理\宴会厅 人均60元 中餐\宴会厅 1500㎡ 湖西路餐饮 4000㎡ 人均40-80元 中餐为主 800-1200㎡ 金昌开元酒店 人均100元 中西餐 1500㎡ 西湖春天 人均115元 精品粤菜馆 800㎡ 王子宴会 人均100元 中西餐、精品海鲜餐饮 2000㎡ 富丽华大酒店 人均80元 中西餐\宴会厅 3000㎡ 金永泰大酒店 人均60元 中餐\宴会厅 4000㎡ 柯桥商业调研：餐饮 分析： 柯桥目前餐饮基本集中在人均100元的消费档次，高端的精品餐饮较少，柯桥西餐档次不高。 商业部分定位 KTV 消费价格 包厢类型 营业面积 金爵商务会所 最小包厢888元起 有豪华包厢40余间 7000㎡ 富丽华大酒店KTV(飞跃时空) 包厢费380到3800元不等 包厢53间 3000㎡ 鉴湖娱乐城KTV 小包厢800元起，中包厢费1700元起，大包厢费2500元起 包厢25间左右 3000㎡ 柯桥商业调研：KTV 分析： 柯桥目前最高档次的KTV为金爵商务会所，包厢面积可达300㎡，柯桥KTV娱乐设施还较为完善，市场需求也比较充足。 商业部分定位 商业部分定位 足浴 服务种类 消费价格 营业面积 鉴湖娱乐城 桑拿、温泉浴、足浴、按摩、VIP服务 桑拿38元起，足浴78元起，按摩98元起，VIP268元起 1500㎡ 富丽华大酒店 桑拿、足浴、沙滩式洗浴、按摩 桑拿50元起、足浴78元起 800㎡ 王子宴会大酒店 桑拿、洗浴、足浴、按摩 桑拿68元起、足浴78元起、按摩78元起 600㎡ 金昌开元大酒店 桑拿、足浴、按摩 桑拿58元起、足浴78元起 500㎡ 柯桥商业调研：浴场 分析： 柯桥浴场档次不高，均为大众型消费，可见，在娱乐方面柯桥的浴场等市场并没有KTV等娱乐设施有高端需求，柯桥基本没有SPA等高端服务。 商业部分定位 酒店 大堂商业类型 鉴湖大酒店 购物中心（特产、普通食品、烟酒）、咖啡厅 富丽华大酒店 豪宅楼盘展示、精品超市（含精致丝绸布料、精贵摆设品） 金昌开元大酒店 精品生活购物超市 柯桥商业调研：酒店商业（大堂商业） 分析： 柯桥的酒店大堂商业基本都配置精品购物超市。 商业部分体量配比 某假日酒店体量配比 面积 面积占比 1 酒店总建面 27000 100.0% 2 客房总建面 14000 51.9% 3 其他总建面 13000 48.1% 3.1 公共空间面积 6600 24.4% 3.2 配套面积 6400 23.7% 3.2.1 餐饮 3400 12.6% 3.2.2 娱乐 520 1.9% 3.2.3 会议 640 2.4% 3.2.4 康体 650 2.4% 3.2.5 酒店行政 1145 4.2% 3.2.6 零售 17 0.1% 近酒店总体量1/4 本项目酒店体量配比 面积 面积占比 酒店总建面 25000 100.00% 1 配套面积 6250 25.00% 2 餐饮 2000 8.00% 3 娱乐 3250 13.00% 3.1 KTV 2500 10.00% 3.2 浴场桑拿 750 3.00% 4 其他 1000 4.00% 商业部分定位 商业部分定位 餐饮 2000㎡ 由酒店统一经营管理 高端，人均消费100-150起，西餐档次要位于柯桥顶层 KTV 2500㎡ 外包经营 包厢800元起 零售商业 — 由酒店经营 本地商家、精品购物中心、高端展示中心 浴场 750㎡ 外包经营 足浴120元起、按摩120元起、高档服务200元起、VIP服务300元起 商业配套 面积 经营建议 档次 经营类型 中餐厅、西餐厅 — 足浴、按摩、高档按摩洗浴服务 — 商业部分细分定位 与高星级酒店匹配的商业业态有哪些？ 商