外资外资投资国内房地产业案例及监管法规分.docVIP

狙击房地产“绕道”外资一一外资投资国内房地产业案例及最新监管法规分析 近年来，在房价上涨和人民币升值的双重推动下，外资大量投向国内房地产市场，涉 及房地产开发、消费以及中介等多个环节。外资的参与在客观上对促进国内房地产市场发 展起到了积极作用。但在国内房地产市场供求矛盾比较突出、法律法规不够健全、市场秩 序不够规范的情况下，部分境外投资者想方设法绕开监管限制，从事各种房产投资和投机 活动，不仅直接影响房地产市场的健康发展，还削弱了宏观调控的政策效果，在一定程度 上加大了国际收支失衡和人民币升 值压力。 2006年7月，六部委联合制订《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住 房[2006）171号，以下简称《意见》），对外资流入房地产市场进行规范。9月1日，国家 外汇管理局和建设部又联合制订《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发 [2006]47号，以下简称《通知》）,对落实《意见》所涉及的外汇管理事宜作出具体规定。 规避政策类型及分析 类型1：先结汇，后入账 案例：2006年3月，来自屮东的G基金一次性购买了上海某外资房产公司开发的100 多套住宅，均价达到每平方米4万元，合同金额超过6亿元人民币。由于G基金将大部分 购房款直接汇入开发商的外汇结算账户，按照经常项目结算账户的管理规定，银行自行为 其办理了结汇手续。 分析：在过去很长一段时间里，外汇局根据外资流入房地产市场形式和渠道的不同， 分别纳入经常项目和资本项冃进行管理。市于经常项冃的规定相对宽松，因此大量外资通 过经常项目流入，尤其是外资开发商大多会利用经常项目结汇的便利条件，要求购房者直 接将外汇汇入结算账户并自行结汇。这样做的结果是外资购房可以轻松规避管理，外汇局 难以对这部分资金的流出入进行有效监控，出现了管理上的空白点。 对策：对此，《通知》屮明确了先结汇、后入账的原则。具体说，就是不论境外机构在 境内设立的分支、代表机构在境内购买商品房，还是符合条件的境外个人以及港澳台居民 和华侨在境内购买商品房，从境外直接汇入的购房款，或者使用境内外汇账户内的资金购 买商品房，都需要将外汇购房款在外汇指定银行办理结汇后，方可将结汇后的人民币资金 划入房地产开发企业的人民币账户。上述购房外汇资金不得直接进入房地产开发企业的外 汇账户。 类型2：股权转让 案例：B公司是2003年成立的内资房地产公司，注册资本人民币800万元，C公司占 股90 %, D公司占股10%o 2004年1月，B公司注册资本增至42 00万元，股东及其出资 比例不变。同年2月，C公司和D公司分别将各自持有的20%和10%的股份转让给国际著 名投资基金E,共获得股权转让款150多万美元。股权转让后，B公司由内资企业转变为 中外合作企业。作为股权转让条件，E基金以境外投资方身份向B公司提供了 200多万美 元的短期无息股东贷款。由于股权转让协议屮约定了屮方股东回购相关股权的条件，2 005 年4月，E基金又将其持有的30%股权转让给C公司控股的F公司，转让价款为3 080万元。 在一年多的时间里，B公司经过两次股权转让，完成了内资?外资?内资的身份转换，及时得 到了资金支持；E基金在一进一出Z间也获得了丰厚的投资回报，总收益率达到57%o 分析：尽管E基金的做法具有明显的股权融资的特征，股权转让协议中也有类似的收 益保证条款，但整个融资活动以股权转让的名义进行，各个环节设计得可谓天衣无缝，巧 妙地规避了有关法律规定。首先，第一次股权转让后B公司转变为合作企业而不是合资企 业，按规定可以根据合同约定来分配利润，不受股东岀资比例的限制，这就为E基金日后 获取高额回报打下了伏笔；其次，B公司在作为合作企业存在的一年时间里，大量借用外 债并结汇使用，成功绕开了中资机构举借外债的政策限制。 近年来，在国家宏观调控的大背景下，类似“明修栈道、暗渡陈仓”的股权融资并不 少见。rfl于银行收缩信贷规模、提髙贷款门槛，像B公司这种正处在项目建设期的房产企 业资金链吃紧、迫切需要资金供应。与此同时，境外投资者也看好国内房产市场的发展前 景，积极寻找稳定、高回报的投资项目，双方一拍即合，经常以股权转让为名进行一系列 融资活动。外资利用宏观调控的时机通过外债、股权转让、预收款等途径加速流入，对国 内资金起到了一定的替代作用，客观上造成国内稀缺的不动产资源低价流入外资手中，同 时削弱了宏观调控的政策力度。 对策：针对上述现象，《意见》主要从提高门槛、加强管理的角度全而规范外资进入房 地产市场的渠道和程序。《意见》明确要求外商投资房地产企业的股份和项目转让以及境外 投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审 批。同时还规定，境外投资者通过股权转让其他方式并购境内房地产企业、收购