2010经典-绵阳某地块发前期初步调研及分析2008年.pptVIP

绵阳地块前期初步调研及分析 宏观环境研究 ——总体规划 根据《绵阳科技城发展纲要》规定，绵阳正在打造百万人口大城市。绵阳科技城以绵阳城区为中心，规划建设面积80平方公里，，人均居住面积达到20平方米以上。2010年前 GDP总量达到800亿元，第三产业占ＧＤＰ的比重达到 45%以上，达到中等发达城市水平。 房地产市场概况 房地产市场概况 房地产市场概况 房地产市场概况-需求特征 房地产市场概况-需求特征 房地产市场概况-需求特征 房地产策划大全 /chenguimao N 写好策略简报 黑弧广告 2003/07/27 B地块 ——SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 占地164亩，地块有一定规模优势，在周边目前属于最大的一块待开发土地； 地块内有一定缓坡区域 ，有利于小区内景观组团的打造； 生活配套较完善，生活氛围较浓厚； 紧邻电视塔，辐射污染严重，这也是本项目最大的抗性，化解难度较大，对高知人群尤甚； 周边自建房较多较杂乱，不利于品质打造； 项目所在为山腰，地质以土壤层为主，建筑成本会比其他项目高； 有一定拆迁，时间滞后带来额外成本支出。 临近科学城，九院中高收入人群购房需求较强烈； 整个绵阳市要在2010年打造百万人口城市，对人员入城购房采取鼓励； 通货膨胀背景下的货币紧缩政策； 银行加息，房贷提高，金融调控压力较大； 绵阳当前房价已经出现高位横盘；2008年价格调整风险加大； 游仙区富乐山存量土地的开发，以及南湖三江会客厅的打造，将分走相当部分当地的中高收入客群。 Ⅱ Ⅰ 宏观环境研究 房地产市场概况 Ⅲ Ⅳ 4 Ⅴ Ⅵ A地块竞争情况及分析 初步价格定位 未来趋势预测及风险提示 B地块竞争情况及分析 项目初步价格定位 A地块价格定位 静态预测：本地块主要处于高新区板块，铁路对居家人群的抗性在绵阳很大，本地块紧邻铁路，在其前后2KM才有建成或正在开发的商品房项目，凯丽滨江和布鲁斯国际城离铁路均超过500米的距离。参考以上因素，故本地块住宅的静态预测价格为2800元/㎡； 动态预测：未来两年在绵阳其他板块供应量井喷的背景下，本地块所在区位价格涨幅不会很大，预测年涨幅在5%左右，预计两年后动态预测价格为3100元/㎡； 项目初步价格定位 B地块价格定位 静态预测：本地块所在位置虽然行政区划位于游仙区，但因为与游仙区其他位置山脉的隔断，受高水板块的影响更大，而高水相对而言紧邻中心城区，其价格现在为3800-4200元/㎡，临近最有价格参照性的为富临原山（预期价格3300元/㎡），周边已建成的二手房价格在3000元/㎡。故本地块住宅的静态预测价格为3200元/㎡； 动态预测：本地块所在位置为游仙板块与高水板块的结合部，价格涨幅位于这两个板块之间，预测年涨幅在8%以内，预计两年后动态预测价格为3700元/㎡。 Ⅱ Ⅰ 宏观环境研究 房地产市场概况 Ⅲ Ⅳ 4 Ⅴ Ⅵ A地块竞争情况及分析 初步价格定位 未来趋势预测及风险提示 B地块竞争情况及分析 2008年市场预测 ◎预计2008年新开工面积将达350万平米，竣工面积200万平米。（园艺山2007年5月新拍卖土地508亩、12月拍卖土地818亩，长虹世纪城\国际城、御景名城、长兴太阳城、布鲁斯国际新城等大型项目均要开工。） ◎预计2008年市场可销售面积250—300万平米。上半年可销售面积：70万平米；下半年可销售面积：180万平米。（2007年有50多万平米可销售面积未销售，2007年并有200万新开工面积，预计在2008年均可进行销售） ◎预计2008年多层销售价格3500元/平米；电梯公寓3800元/平米；别墅4500元/平米；商业5000元/平米。 ◎绵阳市政府根据城市土地的储备情况，将是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划建设5处经济适用房住宅和廉租住房小区，共占地370亩，建筑面积50万㎡，分三年开发完成，主要解决中低收入家庭住房问题。 ◎结合绵阳宜居城市建设和打造“三江会客厅”，在南湖板块集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的普通住房。这也会使更多中高收入购房者持观望态度。 市场风险 ——核心问题 2007年1月—12月绵阳市土地市场共计成交土地32宗，面积达到创记录的2062.15亩，理论开发面积达到400万㎡。加上存量土地，当前绵阳可供开发的就已经超过1000万㎡，加上南湖板块未来两年会有2500亩（可建270万㎡）的土地放量，土地市场已经有一定的饱和。 在当前，绵阳市场大盘林立，超过20万㎡的项目有12个，华润置地目前单块规划面积最大，达到86万㎡；电梯公寓将是未来的主流建筑，预计供应量超过60%，同质化竞争非常强烈。 未来房价涨势趋缓，很难再